转贴:拆哥｜已跌价35%！北京商住，是卖还是留？

【按】作为你家城平台创始人、全国知名房产专家，拆哥对于京城地产发展历程、全国各地区域规划十分熟悉。

有人曾经说过，在北京的每6个人中，就有1个人持有商住公寓的房产。的确，商住是个热门房产话题，每周都有数以十计的粉丝向拆哥团队咨询。2017年，北京3月26日就出台了一个对于商住的“绝杀令”，不仅封堵了个人买商住房的操作可能，连带着把个人买商铺、办公都囊括其中。326提前一周，拆哥便分析形势，向很多粉丝发出预警。

商住公寓限购限贷严格到什么程度？——比住宅还要严格。北京的住宅原则上可以买第二套，但是商住不行；此外即便是北京户口，也要满足5年社保的要求——把很多已没有社保的大爷大妈拒之了门外。最重要的是金融杠杆——按揭贷款一律暂停。

2017年10月，拆哥在微博根据市场情况，给出了一个“4%原则”的反算指标——年租金除以3.8%-4%，是商住售价的铁底。2017年至今，大多数商住二手房在底部徘徊，但是有的优质商住，在2018年已经出现微弱的探底回升。

北京商住公寓的平均跌幅在-35%，这是拆哥很早最初的预测，目前看来得到了充分验证。已经跌去35%的商住房价，是忍痛割肉卖出，还是继续持有收租，是很多粉丝萦绕在心头，挥之不去的沉重话题。

例如，顺义区北六环以外的50年产权商住公寓——尚峯一号，单价已回落从最高点5.3万元/平米至3.5万元/平米以内，跌幅-33%。

丰台区南三环外宋家庄某商住新盘，三栋“错层LOFT”高层板式建筑，近期刚刚交房。装修档次得远没有达到业主预期，甚至被部分业主形容为“像快捷酒店”。其实，最关键还是在于价格——当初新房买的时候是8.5万元/，根据目前市场的情况，能卖到7.0-7.5万元/，都算是万幸。成本亏损的商住，必然让人恼火。

以标杆项目——朝阳区东五环外传媒大学南侧的中建·玲珑山为例（还算优质商住项目），根据彼时48平方米的小户型，一年的租金收入约为5.2万元，根据拆哥“4%原则”，可预测铁底单价为27000~28500元/平米。事实也确实如此——最高的成交价在45000元/平米，2017年底的时候，最低成交价为28800元/平米，在这个价格平台有成交案例，但是很稀疏冷清。证明确实已达到价格底部。

截至2018年10月，中建玲珑山的均价已经反弹至31000元/平米。

还有一例，昌平区回龙观的东亚上北中心，去年326调控之前，最高4.6万元跌倒最低2.9万，跌幅为37%。从现在市场情况看，符合拆哥-35%的预判。

一类所谓“伪商住”一定不能碰。比如近期很多人收到短信，“诱惑”特别大的——东城区距离前门城楼1公里的所谓"商住公寓"，房价每平米才3.3万元？其实，这是某民营企业趸租了国企厂房做酒店，楼栋产权都没有转移，二次拆分转租，没有任何保障。

还有一类，通州副中心运河核心区的万科大都会滨江，此前报价65000元/平米，当时很多粉丝咨询这个6万5的价格是否合理，拆哥都明确告知，建议谨慎观望，不要入手。最近，这个楼盘“特价房”直接则喊到一平5万。装修可谓奢华，一樘和银行金库同等量级的入户门，造价就高达几十万元。有的粉丝说，通州商住公寓的限购条件比通州住宅还要宽松（通州住宅限外区户口二套，但公寓反而不限）——那5万房价能不能买？——纯投资就不买，超高层塔楼，通风效果一般，改善需求也一定要想清楚。

最后，拆哥给广大粉丝明确下商住资产的几个原则——45-60的面积区间是流动性最好的；优质商住三大原则——离地铁800米以内、得房率高、通天然气。如果符合这几个条件，可考虑暂时继续持有，期待下2019年房价还能延续3%-6%左右的绝处逢生。