[转载]明年开春北京房价走势的另一种可能

     媒体上一面倒的都是房价下跌的消息，似乎是刻意安排，不利于房地产调控的新闻一律不见踪影。实际上，2018全年，北上广的房价也确确实实下跌了。从目前的小幅下跌，笔者却得出了与主流媒体相反的结论。

    自2017调控至今，北京尤其是北京五环内的高档房成交均价下跌了15%，在股市里，牛市创新高之后，股价调整幅度在30%以内属于强势调整。正常平衡市股价调整50%都属于正常，况且2018年北京五环内老旧小区的低端房价格几乎纹丝未动！更不好的一个迹象是，近期高档房成交呈现低位温和放量，经过半年的探底整理，北京4、5环内高档房成交价不再创新低，一直观望的刚需开始入场。目前挂盘的中高档二手房如果是2015年以后买入，获利空间很小，不到10%，因此房价向下调整15%后获利盘不多。低位放量说明盈利比较大的早期房源被扫货，低位浮筹一旦消失，房价很可能会小幅抬头上翘，基于买涨不买落的心理，长期观望的其他刚需这个时候再争相出手的话，将迅速把价格推至前期高点。

    我们以西五环内石景山区远洋山水小区为例，一套135平米三居室，2017年初创下含税1150万的成交价，之后一路下行，2018年8-10月最低含税成交价在950万左右。降幅大约17%，经过2018年8月份和11月份两轮货币放水，多多少少会投射到房价上。11月份该小区成交已温和上升，11月已经有累计20套以上二手房成交，上述三居室报价涨至980万，而且可售房源稀少。如果过去一直观望的刚需客继续入场，这种房型成交价再上升50-80万完全正常。我们说，这个升势很可能在2019年春节前后到来，然后将成交均价推至2017年前期高点。

    再以海淀区五棵松地铁站以西西四环外的一套80年代末老三居室为例，2017年税后成交报价已经是530万，昨天某中介对这套房源再次报出530万的价格，2017调控后刚需皆被引导向这种老房，因此价格坚挺。如果股市中低价股一字横盘整理拒绝下跌，高价股小幅下跌20%，对于后市意味着什么，想必大家比我要清楚。不利的是，北京基于行政手段调控房地产的办法几乎已经穷尽，现阶段二套首付60%、70%几乎就等于全款，北京四环甚至五环内已经少有新开盘楼盘，不再有行政手段限制开发或者大量批地的可能性，五环内即便有新盘几乎全部开盘在12万以上。如果北京房市再来一段升势，结果会如何呢。北京不是厦门，政府在扩编制，毕业生依然蜂拥而至，国企总部没有搬去雄安的迹象，高铁站机场人头攒动，依稀记得任志强曾经说过2019年北京房价失控的话。

    是泡沫最终都会破掉，但是看空容易做空却难。1929年纽约股市泡沫破灭之前，早已达到疯狂，一直耗到1929年10月29日才最后崩盘。疯狂的股市让无数提前做空的人倾家荡产，预测未来是上帝的事，如果你现在缺房住，就不要考虑太多，早早入手买房。如果不缺房，那么请随便预测，只是不要来真的。