现实中，借名买房之目的通常是为了避税、规避限购、限贷政策，或隐瞒财产、逃避债务、财产申报。无讼检索判例，近些年来因借名买房产生纠纷，对簿公堂的多达5000多起。尤其是2018、2019年度居多，这背后多和房价暴涨因素有关。
民事纠纷尤其是合同纠纷易发的主要原因是双方未签有书面合同或签订了书面合同但约定不明，这会使双方的权利义务处于一种不甚明了的状态。当然当事人双方是很清楚客观真实，此处所说“不甚明了”是站在一个客观中立第三方的角度审视。反正没有黑纸白字，于是双方各执一词，“公说公有理，婆说婆有理”，而按照证据裁判规则，权利受损一方却往往未能完成举证责任而败诉，这就是另一方钻漏洞的动机，导致诚信缺失，扰乱了社会正常秩序。
回归到借名买房论题中，该民事法律关系属合同关系，既然是合同，当事人首先关心的是合同效力。根据民法总则规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事行为无效，借名买房如果是基于前述列举的目的，显然带有违法的特征，但违反的大都是一些管理性规定，而非强制性规定。如出台限购政策目的就是规避炒房、稳定民生预期，使“居者有其屋”。如果通过借名买房设计规避限购政策，等于是架空了行政干预，因此有些法院以侵害了社会公共利益为由判定借名买房合同无效，合同无效的后果就是“让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，出名方拥有房屋，但应返款给借名方。
但是有这样的审判实践，不意味着这样的裁判逻辑具有普适性，各地法院的做法存在不一致情形，因地制宜，不好搞一刀切，否则最高院真应该发布一个指导案例,以使“类案同判”。
结合广东高院一案例来说明法官裁判逻辑：
2015年李明谦和吕瀚新签订《借名买房协议》，李明谦作为借名方承担了全部购房款，房屋登记在吕瀚新名下。因吕瀚新对外负债而被第三人申请强制执行，查封了其名下案涉房屋。李明谦认为其是真实权利人，提出了执行异议。案件争议焦点：
（1）借名买房的效力
从李明谦与吕瀚新签订的《协议》内容看，因李明谦已有其他房产，为了享受银行利率优惠和税费优惠，约定使用吕瀚新购房指标，以吕瀚新名义购买涉案房屋，购房款、月供、物管理费业及税费等均由李明谦承担，以吕瀚新名义签署购房协议、办理银行按揭等。以上事实，可认定李明谦与吕瀚新就涉案房屋形成了房产代购及代持的关系。上述《协议》并未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，为有效合同，并在合同相对方之间产生法律效力
（2）李明谦是否是房屋的实际权属人
李明谦以最高院司法解释规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该规定表述的是错误登记情形下对权利判断应侧重实质。但问题是错误登记和借名购房属于两种性质不同的行为，登记错误属于非故意行为；而借名登记则属于故意行为。只有在当事人应当享有物权且与登记状态不符时才能因此依照上述司法解释规定确认其对争议标的物享有物权。本案中，涉案房屋登记在吕瀚新名下是依据吕瀚新与李明谦的约定进行的，并非登记错误。根据物权法定原则，李明谦对涉案房屋并不享有物权，其主张适用上述司法解释确认物权，缺乏依据。
另外借名合同有效并未发生物权变动效果，李明谦享有的是债权请求权而非物权。
（3）李明谦异议可否对抗强制执行
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产产权登记具有对外公信效力。吕瀚新为涉案房屋的所有权人。在吕瀚新进行的民事活动中，相对人基于对不动产产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为吕瀚新的责任财产。因此，涉案房屋作为财产能产生承担吕瀚新相应民事责任法律效果。李明谦自愿选择由吕瀚新代持涉案房屋，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。另外，至人民法院查封涉案房屋，李明谦尚未办理相关过户手续。无论是由于政策的原因，还是经济利益的原因，都是李明谦选择由吕瀚新代持涉案房屋所造成的后果。李明谦对不能及时办理过户登记完全系其自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。因此，李明谦主张对涉案房屋享有所有权并请求排除强制执行，没有法律依据。
关于借名买房的建议：
那么针对上述法律风险，是不是就不敢借名买房了呢？当然风险还是可以防范和控制的，律师教你以下几招风险防范措施，以控制借名买房交易的法律风险。
1、首先你要找一个有购房资格的靠谱的、人品较好的名义买房人，防止名义买房人见利忘义，侵占实际买房人的利益。
2、和名义买房人签订《借名买房协议》，明确双方的各项权利义务，主动规避上述法律风险。让名义买房人出具授权委托书并办理公证，委托实际买房人全权处理有关该房产，这样就可以不经过名义买房人的配合直接处分和享有房产权益了。
3、实际买房人在买房过程中保存好本人已支付的定金、首付款、税费、交易费及银行还贷等支付凭证，必要时作为维权的重要证据。
4、办理过户后第一时间拿到房产证原件，由实际买房人保管。
5、办理过户后对该房产办理增设抵押登记，将该房产抵押给实际买
房人本人，这样名义买房人就不能绕开实际买房人私自处理该房产了，且抵押后效力优先于法院强制执行的普通债务。
6、提前让名义买房人人办理一张银行储蓄卡，交由实际买房人控制使用，此银行卡关系重大，日后用于还贷，以及以后转让房产收款用。
袁长雷 律师 中南大学 注册会计师 13826599358
