从国家统计局公布的数据来看，今年新冠病毒疫情爆发之后，可能复苏反弹最快的行业是房地产市场，因为银行信用的过度扩张，把按揭贷款利率降低到历史最低水平，降低住房按揭贷款准入门槛，肯定会刺激国内居民利于银行金融杠杆涌入房地产市场，估计这是中国房地产市场快速复苏的动力。中国是这样，连欧美各国的情况也是如此。比如，今年1-8月住宅销售面积仍然处于负增长2.5%，但住宅销售额增长则达到正4.1%。两者这样大的差距，意味着尽管爆发新冠病毒疫情，但国内绝大多数城市的房价仍然还在上涨，只要房价在上涨，只要房价上涨的预期不逆转，房地产投机炒作者就会涌入市场。
何也？最为重要的原因是，尽管政府对房地产市场的定位“房住不炒”，但以投资炒作为主导的房地产市场性质并没有多少改变。只要这个市场的性质不改变，再加上银行信贷利率降到极低水平，那么住房投机炒作者就不仅不会离开市场，反之还会涌入市场。在他们看到购买到住房就是收益。前几天有深圳的朋友告诉我，在早几年前到深圳工作的人，手上三四套住房基本上是常态。所以都购买住房赚钱，房价岂能不推高？这就是为何深圳的房价越来越高的关键所在。而房地产炒作核心，就是低成本的银行信贷涌入房地产市场。根据中国人民银行数据，截至2020年上半年末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。个人住房按揭贷款不仅总量占比高，而且增长幅度快。
不过，最近金融监管部门有意向收紧对房地产业的融资，比如要求房地产企业剔除预收款后的“资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的不得融资，给中国的房地产企业融资划定了三条底线。可以说，这三条红线划定，房地产企业的过度杠杆会有所收敛，甚至于那些过度负债的房地产企业不得不让手中的住宅降价促销，否则将面临触及房地产企业融资三条底线的巨大风险。房地产企业降价促销，有可能引发国内各地房价全面下跌。
当前更多重要的是，有报道称国内银行对居民的按揭贷款开始收紧。对于今年个人住房按揭快速增长，国内银保监会已经持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，所以目前不少商业银行的住房按揭贷款开始全面收紧。对此，尽管没有下达所谓商业银行按揭贷款额度的指标，但很多商业银行的住房按揭贷款喊卡，不少商业银行今年的住房按揭贷款额度已经用完，而不是如早几个月那样，按揭贷款准入门槛降低，想贷款多少就可以贷多少。可以说，住房按揭贷款是中国房地产市场得以成长最为关键的动力，也是撬动中国这20多年经济持续快速是增长最大动力。如果住房按揭贷款额度减少，如果按揭贷款准入门槛提高，以及住房按揭贷款利率上升，这将限制房地产投机炒作者利用银行融资杠杆进入市场，国内住房市场增长动力就可能减弱，住房需求将全面下降。面对这种情况，无论是新房还是二手房，要想找到市场，价格下跌将成为一种趋势。
而这种情况国内不少三四线城市已经出现，并可能在全国许多城市蔓延。因为中国的许多三四线城市，住房早就处于过剩态势下。即使是一线城市天津，整个房地产市场低迷或疲弱已经成了一种定局。可以说，当前天津房地产市场疲弱，主要是受新冠病毒疫情、土地出让率高、库存量大等因素，当地不少区域的房价已经阴跌一年多了。据报道，天津的武清、西青、河东、东丽等热点城区，房地产市场价格出现不同程度的跌幅。武清城区聚集着万科、恒大、碧桂园、保利等大型房地产企业的新盘，然而这些房地产项目的价格都难以突破每平方米1.3万元，维持在每平方米1.1万元才有市场。根据现有的信息，天津郊区都出现大幅下跌，比2018年高位最多跌30%。可以说，房价下跌30%，其面临的风险还是由购买住房者首付在承担，而一旦房价下跌超过这个比例，其风险购买住房者无力承担，肯定会转移到银行等。
房价一下跌，中央政府的“稳房价、稳地价、稳预期”有可能无法稳住。因为，中国这个以投资炒作为主导的房地产市场，只要房价下跌，只要房地产市场的预期逆转，那么整个关联市场就会产生连锁反应，特别是银行及金融市场。所以房地产市场性质的改变，不少城市住房严重过剩，房价的下跌，将给中国金融市场带来巨大的风险。因为银行之所以把住房按揭贷款看成是优质资产，就在于建立在房价永远不会下跌的这个前提上。但是中国房地产市场的价格持续上涨近20年，不少城市的房价上涨了10倍以上，这个前提可能要改写了!这也是当前国内金融管理层正在对房地产行业逐渐收紧信贷政策的关键。可见，只要房价下跌，国内房地产市场的风险都会暴露出来。这就是当前中国房地产市场的现实。
