中国房地产泡沫化金融化如何化解
易宪容
根据3月2日报道，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室的新闻发布会上指出，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。也就是说，由于当前中国房地产市场脱离了其居住的基本功能，居民购买住房基本是为了投资赚钱，房地产已经成了一个大众的投资工具。这必然导致中国房地产市场的金融化，吹大房地产的泡沫，让房地产市场、金融市场、居民都处于严重的高风险之中。
对此，2020年下半年，郭树清曾多次公开警示房地产领域的金融风险。2020年8月，郭树清在《求是》杂志发文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”；2020年11月，郭树清再次在《完善现代金融监管体系》一文中指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。因为，2008年美国次贷危机爆发之前，美国的房地产抵押贷款超过当年GDP的32%，但是，目前中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。如果加上大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，其所占的比重更是会大。
所以，郭主席认为当前中国房地产领域的核心问题就是严重的泡沫化及金融化的问题。按照郭树清主席的这个思路，为了挤出中国的房地产市场泡沫，减弱降低房地产市场的金融化程度，2020年下半年，中国银保监会对房地产企业设定了信贷融资三条底线，超过了这三条底线，就不能够获得商业银行融资；同时，也给国内商业银行设定经营住房按揭贷款的三条红线，如果商业银行超越了这三条红线，将会受到处罚。
可以说，郭树清主席从金融的角度来思考中国房地产市场的泡沫问题，确实是抓住了当前中国房地产市场问题的核心。我记得在2004年，当时不少房地产商及中央电视台的主持人，及不少民众都这样说我，你是研究金融的，怎么谈起房地产的问题来了，这不是不务正业吗？当时，我觉得这在点搞笑，只能一笑置之。金融是现代房地产发展与繁荣的核心。如果没有住房按揭贷款，岂有现代房地产市场的繁荣?这是一般的金融学常识。但对此，国内民众直到2007年中国人民银行359号的出台（控制金融杠杆，立即让当前房地产市场价格向下调整）及2008年美国金融危机爆发的国务院18号文件出台（放大金融杠杆，创造一个改善性住房，从2009年3月开始全国的房地产市场价格开始暴涨），这个概念才真正为国内民众所理解，并让这个概念逐渐发展到目前的极致，即房地产过度杠杆化及金融化。
2010年我参加过国务院研究室关于房地产宏观调控政策的几次会议，我也给他们写过几个关于房地产宏观调控的报告，所以当年出台的《国十条》的宗旨就是要求用经济杠杆（信贷与税收）来遏制房地产泡沫，以此来保证房地产市场稳定发展。但是，《国十条》没有落实执行，而是用行政性的调控政策《新国十条》（即限购限贷等）所替代。这也就是后来或当前中国的房地产宏观调控政策出台得越多（把房地产宏观调控政策的行政性推到极致）各地的房价则涨得越快的根本所在。
这次郭树清主席希望降低金融杠杆来遏制中国的房地产泡沫，降低房地产市场金融化的程度，这当然把握到了房地产问题的核心所在。但是，从2010年以来政府房地产调控政策一直在强调通过金融杠杆来遏制房地产泡沫，遏制房地产市场投机炒作，但是这无论是对房地产企业来说，还是对商业银行来说，其约束力都不是太大，实际效果更是不显著，何也？这在于当前全球低利率的环境及房地产的高利润，房地产企业完全可以在商业银行信贷之外获得融资。比如，当前高利率的信托（利息在8%以上）还是盛行，就是与房地产的高利润有关。而近十年来国内商业银行的总体规模在快速膨胀，同样是与房地产相关的贷款快速增长有关。而国内商业银行要达到这一点，最为重要的是放松个人住房按揭贷款基本条件，让许多根本不符合获得银行贷款条件的购买住房者通过银行金融杠杆涌入房地产市场。所以说，只要房地产市场价格还在上涨，住房的需求旺盛，这就可能让房地产企业信贷融资三条底线及商业银行遏制贷款的三条红线所起到作用大打折扣。
那么，国内房地产市场的需求为何会一直旺盛？就在于中国房地产市场的价格一直在持续上涨，就在于只要购买住房就能够赚钱（而这点已经成了中国居民的一种宗教崇拜）。正是有这种宗教崇拜，许多国内居民早就把结婚离婚看作一种儿戏，为了购买住房随时都可结婚离婚。为购买住房居民结婚离婚都可儿戏并以此来破解房地产调控政策，那么其他行政性的调控政策要破解同样是易如反掌。所以2016年中央政府就一直在强调“只住不炒”的市场定位，但国内房地产市场的价格仍然只涨不跌。对于一种以投资赚钱为主导的房地产市场来说，如果价格只是上涨而不下跌，“只住不炒”的市场定位就有可能架空。所以，只是事前的限制，即使最健全的住房按揭贷款规则及房地产企业融资规则，要改变房地产市场以投资为主导的性质是不可能的，特别是在中国居民以购买住房就能够赚钱为宗教的国度里更是不可能。
所以，郭树清主席对居民以金融杠杆购买住房面临的风险警示是非常重要的，这是事前对国内居民购买住房风险的警示。不过，就目前情况来看，更为重要的是事中及事后的方式（即税收）去除购买住房的赚钱功能。无论是住房交易税及住房交易所得税，还是物业税及住房遗产税等都是相应的工具。但是近20年来，中国各种房地产税从来就没有完善及调整过，当前中国房地产税不仅没有起到遏制房地产泡沫及过度投机炒作的作用，反之，各地方政府往往会利用减免房地产税来刺激当地房地产市场投机炒作。这能够促使当地房地产市场繁荣。所以，要防止中国房地产市场进一步泡沫化及金融化，一方面要制定全国统一规范健全的房地产信贷政府在事前限制房地产投机投资者进入市场，另一方面要通过税收政策在事中事后把房地产投资赚钱功能去除掉，让房地产市场真正回归到以消费为主导的市场。只有这样，才能够保证房地产市场持续健康发展，否则以“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）作为房地产市场发展的目标，这肯定只能让房价越推越高，中国房地产市场的泡沫化及金融化的问题也无法化解。
