转载：关于五里坨后街西胡同5号院拆迁协议无效一案处理的法律意见

关于五里坨后街西胡同5号院

拆迁协议无效一案处理的法律意见

北京实兴腾飞置业发展公司   法律顾问  付永强

2015年1月27日

一、案情简介

五里坨后街西胡同5号院，建筑面积166.95㎡，土地面积166.95㎡，容积率k值1。父亲王肇勤为房屋所有人（1953年3月10日去世）。

1998年5月5日，其子王贺猛、王贺虎、王贺勇、王贺全、王贺杰五个兄弟对该院五间房屋经过继承公证，五间房屋每人一间，产权归王贺猛五个兄弟分别继承所有。

2013年4月18日，拆迁人与王贺杰（五子，家庭成员，之妻李秀青、之子王震德）签订房屋拆迁补偿安置协议，得到拆迁款1619501元，购买二套二居室安置房（A3-3-1101,A8-3-601,价款634880元，应于2013年10月底入住，至今未办理入住），已领取剩余拆迁款984621元（此外房屋重置成新价105564元未支付）。

2013年5月，原告四个哥哥以拆迁合同纠纷案由提起民事诉讼，四个被告为拆迁人、拆迁实施主体、拆迁公司、王贺杰，经法院审理，2014年3至8月份，二级法院判决《拆迁协议》无效。

此后，王贺猛（长子）、王贺杰（五子）向相关部门多次上访，我公司多次接访，并耐心做解释和调解工作，至今无结果。

另查，四个哥哥的家庭成员在五里坨项目拆迁中已补偿安置完毕。

二、法院裁判要点

一审法院认定，涉案拆迁五间房屋由王贺猛五兄弟分别享有房屋所有权，王贺杰未与四个哥哥协商一致且未经许可与拆迁人签订拆迁协议，侵害了四个哥哥的合法权益，属于无权处分，在拆迁之前，王贺猛五兄弟已告知房屋分别归属情况，但仍与王贺杰签订了五间房屋的拆迁协议，拆迁协议属非善意行为。依法规政策，拆迁补偿安置对象应为房屋所有权人。依据《合同法》、《物权法》相关规定作出判决，王贺杰与拆迁人签订的三份《拆迁协议》无效。

二审法院认定，王贺杰主张拆迁协议不涉及其他共有人利益的上诉理由不能成立。涉案拆迁房屋属于王贺猛五兄弟共有。拆迁人与王贺杰签订的三份《拆迁协议》，侵害了四个哥哥的合法权益。支持一审法院判决结果，驳回上诉，维持原判。

三、法理分析

根据《合同法》、《物权法》、《民法通则》及司法解释、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合房屋拆迁地方性行政法规、规章、政策的规定，造成本案拆迁协议无效的主要原因：

一是签约主体资格，依据相关法规规定，原房屋产权人去世后，城市房屋拆迁补偿安置协议只能与合法继承人签订。本案中五个继承人持有《房屋继承公证书》明确。因拆迁人与房屋继承人之一（被告）签订的拆迁协议未征得其他继承人的同意，事后其他继承人也没有进行追认，遗漏了法定继承人，而引起了拆迁纠纷。由于五兄弟之间不起诉，告的是拆迁人，导致拆迁协议无效。

二是拆迁人与部分房屋共有人签订的拆迁协议由于未征得其他共有人的同意，该行为属于无权代理行为，协议属效力未定的协议，在事后得到其他共有人的追认可转化为有效协议，但本案中其他共有人并未进行追认，因此，未征得其他共有人同意而私自签署的拆迁协议被确认无效。房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，应当全体共有人意思表示一致，个别共有人单独处分共有房屋的行为无效。

三是拆迁人与个别共有人签订拆迁协议违反法律法规规定，一人处分了其他四人的房屋所有权利，属非善意行为，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，因此，拆迁协议应认定为无效。

四、建议处理意见

鉴于本案中三份拆迁协议被法院判决确认无效后，协议双方应就已取得的财产返还对方。但因原房屋已拆除灭失，拆迁款已支付，无法复测及评估，亦不能恢复原状的事实，拆迁人单独请求返还拆迁款的诉求，法院是不会支持的。依据法院的判决，拆迁协议无效后，相关权利人就其拆迁利益应如何确定的问题可另行解决。

1、权利人之间内部协商一致解决。

涉案的原五间房屋，原有继承房屋的物权形态已不存在，已转化为拆迁利益形态，形成二套安置房和拆迁款的物权财产。共有人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理拆迁利益问题。拆迁利益分割的时间，办法和份额，由共有人协商确定。

根据《物权法》的规定，共有人可以协商确定分割方式。如协商不成的，可根据当事人的要求及财产的性质，可以选择变价分割、作价补偿方式分割，可以直接分割拆迁款办法。权利人之间协商一致确定对二套房、拆迁款具体份额。

如果仅按照五间房屋重置成新价105564元（人均26391元）支付给四个哥哥，而得不到其它拆迁利益，其四人是不会同意的。

2、协商不成，权利人之间可向法院提起诉讼，由法院判决或主持调解。

3、拆迁人依据法院的判决，对二套安置房、拆迁款确定为权利人共有性质。按规定二套安置房在权属登记时，产权登记为共同共有性质。

4、根据权利人协商一致或法院确认的合法结果，在收回二套安置房，王贺杰返还984621元拆迁款前提下，再按照五里坨项目拆迁政策规定范围内，拆迁人与共有权利人协商重新签订拆迁协议。

以上意见，仅供参考。

附：本意见所适用的相关法律规范（摘录部分）

1、《民事判决书》（2013）石民初字第2865号，2014-3-20

2、《民事判决书》（2014）一中民初终第5092号，2014-8-13