原文地址：房价明降暗升，黑锅还要开发商背多久？作者：老徐她爸
§ⅰ 嫁祸江东
6月25日，星期天，人民网发表了一篇题为《数据显示房价降了，但你却感觉不到？原来是他们在搞鬼》的文章。文中赫然指出，房价明降暗升，这其实是开发商搞的鬼，并进一步拆穿开发商明暗两手的把戏——在限价的调控下，「双合同」已然是开发商规避政策的销售门道，而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。
就是这么一招轻飘飘的移花接木，就足以引导无头房奴们愤怒的目光再一次转向贪婪的开发商。此刻的开发商呢？像极了风箱中两头受气的老鼠，有苦又不敢说，只能像《威尼斯商人》中的夏洛克一般，委屈的摊开双手以示清白——我不过是依照合同，从安东尼奥先生胸口割下一磅肉而已，我哪儿做错了？
不废话，来看看这个所谓的‘双合同’，到底是什么新生事物？
§ⅱ 雕虫伎俩，不过是上行下效
根据《中国经营报》6月24日报道，在位于广州增城的金地香山湖，销售人员坦承该项目以‘购房合同+装修合同’的双合同形式购房。该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房，那么首付仅为48万元。但是，在双合同规定下，购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付，合计后实际首付款就变成了96万元。
如果购房户一次性拿不出这么多钱怎么办？嗯，狠简单，开发商大爷想得也狠是周到，63万元的装修费可以申请相关金融公司提供高息贷款。是不是很熟悉的套路？嗯，咱不可以诟病‘高利贷’啥啥，那是社会负能量，但高杠杆总是回避不了的吧？说句粗话，爷儿两个比家伙，一个D样子。丑话如此政策也不例外。
2017年3.17新政后，一系类‘限字辈’的房地产调控政策次第出台，房奴们在望房兴叹的亦步亦趋中想必都已经烂熟于胸。有用吗？这叫什么话？怎么可以公然说没用呢？至少从官媒的统计数字来看，一二线热点城市房价‘已经停止过快上涨了’嘛。在此不得不再一次拜服祖国传统文化的‘博大精深’，嘿嘿。
真实的购房者体验呢？当然只会觉得压力更大咯。很简单，按规定三成首付的房子，购房者却必须要交两倍的钱，压力能不大吗？据报道，由于‘双合同’大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已经完全悖离真实水平，网签价格与实际价格相去甚远。广州如此，推而广之呢？呵呵，不用说房奴们心知肚明。
§ⅲ 面粉和面包的傻子逻辑
来看下面一组最新统计数据。
根据华夏时报，中原地产研究中心数据显示，截至6月20日，全国卖地最多的50座大城市合计卖地金额达12071.8亿，同比2016年的8859亿上涨幅度达到了36.3%，平均地价上涨了32.6%。
开发商不仅急于在三四线城市拿地，从4月起，不少一线城市也加快了土地供应节奏。6月22日，北京土地市场以126.6亿元的总价成功出让两宗地块，这推动北京年内土地成交金额突破千亿规模，达到了1006亿元，超过2016年全年852.5亿的水平。房企对于优质地块依然是逢地必争。
全国土地市场溢价率分化明显。一二线城市土地溢价率平均为21%，达到近5年最低，但三四线城市平均土地溢价率却高达46%，刷新了历史纪录。
以上三段话分别说了三个事儿。其一，地价疯狂上涨，让看似病入膏肓的地方土地财政迎来了回光返照；其二，三四线城市土地市场火热，让一二线城市再难按捺欲火；其三，高位冻结一二线房市阻止资金回流，让三四线去库存高位套住一批接盘者，地方正府乐见其成并借势高价卖地。
房奴们是不是又一次感觉智商被侮辱了？新闻联播里党和政府、国家领导人对老百姓的房价不可谓不关心呵，并为此屡次刷新史上最严厉的调控政策，但搞来搞去，为何全国土地市场依然火爆如斯？
老百姓再傻也知道，面粉越卖越贵，眼看要超过面包价了，面包能不涨价吗？多少年了，排队买面包的人一直在咒骂面包店的老板贪婪黑心，却不知道更贪婪、更黑心的是垄断面粉买卖的人。
对土地供应的绝对垄断，注定了高房价是从娘胎里带来的，而开发商说到底，和天下三百六十行一样，赚差价过生活是与生俱来的天经地义。资深房地产专家韩世同指出，「一些楼盘的正府指导价格明显偏离市场水平，若真要按照指导价去卖房，很多开发商都要亏损。」一句话足以揭穿谁才是那个既要赚得爽又要立牌坊的群体。
一边想依靠垄断高价卖地，一边厢高喊调控稳定房价，现实就是这么无厘头。套用以前看到的一段经典评价——你知道，我知道，他们也知道，他们也知道我们知道他们知道，但他们就是假装不知道我们知道他们知道。夫复何言？
§ⅳ 明知无效还要调控，背后的悲凉
笔者以前在文章中多次提及，调控的真实意图，并不是为了让房价真正降下来，而只是为了抑制房价不致因过快上涨而失控，为了防止房价下降而猝然崩盘，那意味着以正府投资房地产和铁公基为核心的经济增长模式直接硬着陆。
只要「保留存量，发展增量」的分配方式不改革，只要正府投资拉动GDP的经济增长方式不转变，只要以美联储加息缩表为主力的外力还不足以强势捅破全球有史以来最大的房地产泡沫。好了，只要这三个先决条件之一不发生改变，那么房价永远不可能主动降下来。说难听点，如果正府放开手不调控，而是让放任其疯涨，房价泡沫反而会破得更快。但这显然是与核心利益相悖离的。大人们的想法是，
宁可通过粉饰和装糊涂苟延残喘，熬过美联储加息这个寒冬周期，等待下一个QE大放水的春天到来。问题是，届时印钞机升级为核动力，当天量纸币倾泻而下时，居民手中的那点儿财产，不够塞牙缝儿怎么办？如何实现财产保值？请参看以前的文章罢，再讲都有人要吐了。
以上这段话房奴们完全可以镌刻进脑海，做为判断房价涨跌的基础依据。当然还是那句话，不要学个一就只知道是根扁担，要懂得结合具体的约束条件而变通得出结论，比如具体城市内生性产业基础，和流动人口的统计数据等等。
§ⅴ 不要嘲笑开发商，他们比你更懂这个市场
笔者在6月15日撰文《房价的现实意义，和房市的终极走向》，谈到土地出让制度即将从当前的70年批租制改为年租制，文中有这么两段话，直接粘贴过来。
至此全部心思和盘托出——土地国有不可动摇，市场招拍挂继续施行，土地溢价收入仍旧落入正府腰包。所不同的只是，以前开发商一拍70年，即将演变成‘年度或3至5年时间’。
笔者在以前的文章中一直百思不得其姐——本年度以来，一线及二线热点城市严厉调控下房价止涨，而去杠杆、防风险下的资本市场，资金使用成本却越来越高。两个不利因素共同作用下，开发商继续撬动杠杆疯狂拿地，玄机到底在哪里？至此才彻底明白真正的原因，就是要在土地制度年租制实施之前，拍到一批70年产权建设用地哇！
比较搞笑的是那些嘲笑开发商看不懂市场、跟风拿地的人，自己没搞懂不说，却还在自以为是的误导别人！笔者在以前的文章中就曾多次讲过——那些在房地产业浸淫多年的大佬们，无论是信息掌握层面，还是对市场走向的把握精准度，都不是普通民间人士、甚至所谓大神们所能比拟的，他们敢于真金白银的竞拍，一定有其内在的逻辑支撑！这是只会纸上谈兵者，永远也搞不明白的。
补充一点，开发商是一群时刻准备为这个身家饭碗制度殉葬的人。对，大厦将倾之际可以玉石俱焚。
§ⅵ 房奴们的应对之策
严格说来，如此竭泽而渔的强迫消费模式淫威下，升斗小民两全其美的应对之策是不存在的。道理很简单，政策制定者已经考虑到了所有可能的漏洞并已提前堵上。砧板就是砧板，鱼肉就是鱼肉，而后者只有任人宰割的份儿。
但无论再密的网眼儿，也有百密一疏之处。
刚需族凑够首付随时可以上车！只是有一点，你要有一份稳定的经济来源，保证在还掉月度按揭房贷后还略有盈余，不至于在接下来若干年的经济萧条中让一家老小吃不饱饭。不能做到这一点的，限购限售后租房市场房源多得是，而且价格还会进一步下跌，建议你去租房。
§ⅶ 一地鸡毛后如何收场？
被放养的鱼儿，多数是看不见身边渔网的，而看见的也由于无法逃脱只能选择苟且度日。只有渔人心里最清楚哪一天才是收网的时刻。当房子不再能承载财富价值时，让妻儿老小吃饱饭才是第一要务。
见一叶而知秋。人之一世，可能做不到大红大紫，但一定要记得未雨绸缪。
写到这里，心头忽然生出一种说不上是通透还是悲凉的感觉。粗放型经济结构下，本来的‘你好我好大家好’，在多年来社会舆论泣血呼唤房价回归的强大压力下，正府、银行、开发商这个曾经的既得利益集团铁三角内部，已经开始勾心斗角慢慢分化，从原来的歃血为盟同进同退，到眼前为了自身能够切到尽可能大的带血蛋糕，而开始锱铢必较互相拆台。‘房子用来住不能用来炒’，恰似黄钟大吕之后，羽调商声已经渐渐转出。这就是更加残酷的后房地产时代。
住房说到底只是一种民生，把正府的财政收入建立在老百姓不得不消费的买房血汗钱上，藉此实现经济的增长和财富的转移，不得不说是一种原始而霸道的掠夺。放眼当今之世，采取这种方式发展经济已经被主流文明所唾弃，取而代之的是政府的归政府，社会的归社会，民生的归民生。
老安的童话《皇帝的新装》中，当那个胸怀赤子之心的小孩一语道破谎言后，吃瓜群众中看清真相者已经越来越多，值此国民在信任危机中面面相觑之时，那个并没有穿衣服的皇帝，还要裸奔多久呢？与其硬着头皮硬撑到底，莫不如趁早结束这一出游行的闹剧罢。
当然，对那两个骗子一定要绳之以法，不如此何以谢天下？
6月25日，星期天，人民网发表了一篇题为《数据显示房价降了，但你却感觉不到？原来是他们在搞鬼》的文章。文中赫然指出，房价明降暗升，这其实是开发商搞的鬼，并进一步拆穿开发商明暗两手的把戏——在限价的调控下，「双合同」已然是开发商规避政策的销售门道，而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。
就是这么一招轻飘飘的移花接木，就足以引导无头房奴们愤怒的目光再一次转向贪婪的开发商。此刻的开发商呢？像极了风箱中两头受气的老鼠，有苦又不敢说，只能像《威尼斯商人》中的夏洛克一般，委屈的摊开双手以示清白——我不过是依照合同，从安东尼奥先生胸口割下一磅肉而已，我哪儿做错了？
不废话，来看看这个所谓的‘双合同’，到底是什么新生事物？
§ⅱ 雕虫伎俩，不过是上行下效
根据《中国经营报》6月24日报道，在位于广州增城的金地香山湖，销售人员坦承该项目以‘购房合同+装修合同’的双合同形式购房。该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房，那么首付仅为48万元。但是，在双合同规定下，购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付，合计后实际首付款就变成了96万元。
如果购房户一次性拿不出这么多钱怎么办？嗯，狠简单，开发商大爷想得也狠是周到，63万元的装修费可以申请相关金融公司提供高息贷款。是不是很熟悉的套路？嗯，咱不可以诟病‘高利贷’啥啥，那是社会负能量，但高杠杆总是回避不了的吧？说句粗话，爷儿两个比家伙，一个D样子。丑话如此政策也不例外。
2017年3.17新政后，一系类‘限字辈’的房地产调控政策次第出台，房奴们在望房兴叹的亦步亦趋中想必都已经烂熟于胸。有用吗？这叫什么话？怎么可以公然说没用呢？至少从官媒的统计数字来看，一二线热点城市房价‘已经停止过快上涨了’嘛。在此不得不再一次拜服祖国传统文化的‘博大精深’，嘿嘿。
真实的购房者体验呢？当然只会觉得压力更大咯。很简单，按规定三成首付的房子，购房者却必须要交两倍的钱，压力能不大吗？据报道，由于‘双合同’大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已经完全悖离真实水平，网签价格与实际价格相去甚远。广州如此，推而广之呢？呵呵，不用说房奴们心知肚明。
§ⅲ 面粉和面包的傻子逻辑
来看下面一组最新统计数据。
根据华夏时报，中原地产研究中心数据显示，截至6月20日，全国卖地最多的50座大城市合计卖地金额达12071.8亿，同比2016年的8859亿上涨幅度达到了36.3%，平均地价上涨了32.6%。
开发商不仅急于在三四线城市拿地，从4月起，不少一线城市也加快了土地供应节奏。6月22日，北京土地市场以126.6亿元的总价成功出让两宗地块，这推动北京年内土地成交金额突破千亿规模，达到了1006亿元，超过2016年全年852.5亿的水平。房企对于优质地块依然是逢地必争。
全国土地市场溢价率分化明显。一二线城市土地溢价率平均为21%，达到近5年最低，但三四线城市平均土地溢价率却高达46%，刷新了历史纪录。
以上三段话分别说了三个事儿。其一，地价疯狂上涨，让看似病入膏肓的地方土地财政迎来了回光返照；其二，三四线城市土地市场火热，让一二线城市再难按捺欲火；其三，高位冻结一二线房市阻止资金回流，让三四线去库存高位套住一批接盘者，地方正府乐见其成并借势高价卖地。
房奴们是不是又一次感觉智商被侮辱了？新闻联播里党和政府、国家领导人对老百姓的房价不可谓不关心呵，并为此屡次刷新史上最严厉的调控政策，但搞来搞去，为何全国土地市场依然火爆如斯？
老百姓再傻也知道，面粉越卖越贵，眼看要超过面包价了，面包能不涨价吗？多少年了，排队买面包的人一直在咒骂面包店的老板贪婪黑心，却不知道更贪婪、更黑心的是垄断面粉买卖的人。
对土地供应的绝对垄断，注定了高房价是从娘胎里带来的，而开发商说到底，和天下三百六十行一样，赚差价过生活是与生俱来的天经地义。资深房地产专家韩世同指出，「一些楼盘的正府指导价格明显偏离市场水平，若真要按照指导价去卖房，很多开发商都要亏损。」一句话足以揭穿谁才是那个既要赚得爽又要立牌坊的群体。
一边想依靠垄断高价卖地，一边厢高喊调控稳定房价，现实就是这么无厘头。套用以前看到的一段经典评价——你知道，我知道，他们也知道，他们也知道我们知道他们知道，但他们就是假装不知道我们知道他们知道。夫复何言？
§ⅳ 明知无效还要调控，背后的悲凉
笔者以前在文章中多次提及，调控的真实意图，并不是为了让房价真正降下来，而只是为了抑制房价不致因过快上涨而失控，为了防止房价下降而猝然崩盘，那意味着以正府投资房地产和铁公基为核心的经济增长模式直接硬着陆。
只要「保留存量，发展增量」的分配方式不改革，只要正府投资拉动GDP的经济增长方式不转变，只要以美联储加息缩表为主力的外力还不足以强势捅破全球有史以来最大的房地产泡沫。好了，只要这三个先决条件之一不发生改变，那么房价永远不可能主动降下来。说难听点，如果正府放开手不调控，而是让放任其疯涨，房价泡沫反而会破得更快。但这显然是与核心利益相悖离的。大人们的想法是，
宁可通过粉饰和装糊涂苟延残喘，熬过美联储加息这个寒冬周期，等待下一个QE大放水的春天到来。问题是，届时印钞机升级为核动力，当天量纸币倾泻而下时，居民手中的那点儿财产，不够塞牙缝儿怎么办？如何实现财产保值？请参看以前的文章罢，再讲都有人要吐了。
以上这段话房奴们完全可以镌刻进脑海，做为判断房价涨跌的基础依据。当然还是那句话，不要学个一就只知道是根扁担，要懂得结合具体的约束条件而变通得出结论，比如具体城市内生性产业基础，和流动人口的统计数据等等。
§ⅴ 不要嘲笑开发商，他们比你更懂这个市场
笔者在6月15日撰文《房价的现实意义，和房市的终极走向》，谈到土地出让制度即将从当前的70年批租制改为年租制，文中有这么两段话，直接粘贴过来。
至此全部心思和盘托出——土地国有不可动摇，市场招拍挂继续施行，土地溢价收入仍旧落入正府腰包。所不同的只是，以前开发商一拍70年，即将演变成‘年度或3至5年时间’。
笔者在以前的文章中一直百思不得其姐——本年度以来，一线及二线热点城市严厉调控下房价止涨，而去杠杆、防风险下的资本市场，资金使用成本却越来越高。两个不利因素共同作用下，开发商继续撬动杠杆疯狂拿地，玄机到底在哪里？至此才彻底明白真正的原因，就是要在土地制度年租制实施之前，拍到一批70年产权建设用地哇！
比较搞笑的是那些嘲笑开发商看不懂市场、跟风拿地的人，自己没搞懂不说，却还在自以为是的误导别人！笔者在以前的文章中就曾多次讲过——那些在房地产业浸淫多年的大佬们，无论是信息掌握层面，还是对市场走向的把握精准度，都不是普通民间人士、甚至所谓大神们所能比拟的，他们敢于真金白银的竞拍，一定有其内在的逻辑支撑！这是只会纸上谈兵者，永远也搞不明白的。
补充一点，开发商是一群时刻准备为这个身家饭碗制度殉葬的人。对，大厦将倾之际可以玉石俱焚。
§ⅵ 房奴们的应对之策
严格说来，如此竭泽而渔的强迫消费模式淫威下，升斗小民两全其美的应对之策是不存在的。道理很简单，政策制定者已经考虑到了所有可能的漏洞并已提前堵上。砧板就是砧板，鱼肉就是鱼肉，而后者只有任人宰割的份儿。
但无论再密的网眼儿，也有百密一疏之处。
刚需族凑够首付随时可以上车！只是有一点，你要有一份稳定的经济来源，保证在还掉月度按揭房贷后还略有盈余，不至于在接下来若干年的经济萧条中让一家老小吃不饱饭。不能做到这一点的，限购限售后租房市场房源多得是，而且价格还会进一步下跌，建议你去租房。
§ⅶ 一地鸡毛后如何收场？
被放养的鱼儿，多数是看不见身边渔网的，而看见的也由于无法逃脱只能选择苟且度日。只有渔人心里最清楚哪一天才是收网的时刻。当房子不再能承载财富价值时，让妻儿老小吃饱饭才是第一要务。
见一叶而知秋。人之一世，可能做不到大红大紫，但一定要记得未雨绸缪。
写到这里，心头忽然生出一种说不上是通透还是悲凉的感觉。粗放型经济结构下，本来的‘你好我好大家好’，在多年来社会舆论泣血呼唤房价回归的强大压力下，正府、银行、开发商这个曾经的既得利益集团铁三角内部，已经开始勾心斗角慢慢分化，从原来的歃血为盟同进同退，到眼前为了自身能够切到尽可能大的带血蛋糕，而开始锱铢必较互相拆台。‘房子用来住不能用来炒’，恰似黄钟大吕之后，羽调商声已经渐渐转出。这就是更加残酷的后房地产时代。
住房说到底只是一种民生，把正府的财政收入建立在老百姓不得不消费的买房血汗钱上，藉此实现经济的增长和财富的转移，不得不说是一种原始而霸道的掠夺。放眼当今之世，采取这种方式发展经济已经被主流文明所唾弃，取而代之的是政府的归政府，社会的归社会，民生的归民生。
老安的童话《皇帝的新装》中，当那个胸怀赤子之心的小孩一语道破谎言后，吃瓜群众中看清真相者已经越来越多，值此国民在信任危机中面面相觑之时，那个并没有穿衣服的皇帝，还要裸奔多久呢？与其硬着头皮硬撑到底，莫不如趁早结束这一出游行的闹剧罢。
当然，对那两个骗子一定要绳之以法，不如此何以谢天下？
