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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
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承租人对公有居住房屋（简称公房）没有所有权，其与出租人之间是房屋租赁合同关系。因此，承租人死亡，公房不能发生继承法意义上继承，但是公房的承租人在原承租人死亡后却可以变更。
原建设部《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。该规定已废止，但是从该规定的精神可以看出“共同居住人”是首选的对象。
以下以上海的相关规定为例进行说明。
《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定：“……(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。 ……前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。……”
《上海市房地资源局关于贯彻实施<</span>上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条规定：“公有居住房屋承租户名的变更《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。……”
根据上述规定可以看出，承租人死亡，公房的“继承”要排“顺位”。第一“顺位”的是承租人生前在该房屋有本市常住户口的共同居住人；第二“顺位”的是（承租人生前无共同居住人或共同居住人在该房屋处无本市常住户口的前提下）承租人生前有本市常住户口的配偶和直系亲属。同顺位的“继承人”由出租人按照相关规定确定为承租人。
《上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第二条对共同居住人和本市常住户口的要求做了一定的例外规定：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<</span>上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格： 1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的； 2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。
附江某中诉上海茂顺置地有限公司房屋租赁合同纠纷案
案情简介：根据案号为（2008）闵民三(民)初字第2157号案件（以下简称2157号案件）民事判决书查明事实：“江某琦与李某A系祖孙女关系。李某A与江某中系母子关系，江某中与钟某霞系夫妻关系，江某系江某中与钟某霞所生之子。因原居住地上海市XX弄XX号房屋动迁，1998年3月案外人江某甲(系李某A之夫)、江某琦、江某取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）公有住房，另明确案外人毛某(系李某A之外孙)、李某A另配住房。上述公有住房租赁户名为江某甲。1999年4月江某甲病故。2001年3月8日李某A搬入系争房屋居住，后李某A之户口亦迁入该处。2007年7月系争房屋之公有住房租赁户名变更为李某A。2006年8月5日江某搬入部分物品。”2008年10月，江某琦作为原告诉至法院，要求法院判令：“1、撤销李某A作为系争房屋承租人的资格，确认江某琦为该房屋的合法承租人；2、李某A将租房使用证返还给江某琦；3、江某中、钟某霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出；4、李某A、江某中、钟某霞赔偿经济损失4,000元。”该案中，李某A不同意江某琦的诉讼请求。江某中、钟某霞认为其二人并未侵犯江某琦的权益，又非本案的适格主体，故不同意江某琦的诉讼请求。江某认为即便撤销李某A的承租人资格，也应确定江某为系争房屋的承租人，故不同意江某琦的诉讼请求。茂顺置地公司则未作答辩。上述2157号案件，法院经审理后认为：“……李某A之夫江某甲及江某琦、江某因动迁被安置到系争房屋，则共同享有该房屋的居住使用权。李某A作为江某甲之妻，其实际居住在系争房屋，并基于婚姻关系取得系争房屋的居住权，不受户口、实际居住期间及他处是否有住房的限制，故应当认定李某A具有系争房屋共同居住人的资格。鉴此，有关物业管理部门在系争房屋原承租人江某甲死亡后，将该房屋的租赁户名变更为李某A并无不妥。因此，江某琦要求撤销李某A作为系争房屋的承租人资格，确认江某琦为该房屋的合法承租人，并要求李某A向其返还租房使用证的诉讼请求，不予支持。江某因动迁亦被安置到系争房屋，则当然享有该房屋的居住使用权，故江某搬入部分物品，不构成对江某琦居住使用权益的侵害。因此，江某琦要求江某中、钟某霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出，要求李某A、江某中、钟某霞赔偿经济损失4,000元的诉讼请求，没有依据，不予支持。”法院遂于2009年4月7日依法作出民事判决，驳回江某琦的诉讼请求。判决后，江某琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2009年8月12日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2013年12月3日，江某中与江某琦签订《协议书》，上载：“有关XX路XX弄XX号XX室，原承租人李某A因病逝，现要求变更户主。经协商同意江某中、江某琦两人为现有承租人，解决双方争议。承租人定下后，马上办产权房，产权房的继承人为江某中、江某琦共有，然后可将房屋向市场销售，所得钱款，扣除有关费用后，分为两份，江某中、江某琦各享受一份。如在出售的有关费用中，属单方人为的支出，由单方人自负，以上承诺我们二人必须共同遵守执行，不得有误。如一方不遵守，承担相应经济责任。特此立据。”庭审中，江某中、钟某霞、江某、刘某某称，该协议确认江某中和江某琦为共同承租人，说明江某中本身就是共同居住人。无其他原审原告的签字，反而能够证明江某琦确认江某中的共同居住人身份。茂顺公司称，上述《协议书》曾提交至茂顺公司，该协议是在其家庭争吵到不可开交之下，江某琦所做的让步，但不代表江某琦认可江某中、钟某霞、江某、刘某某的身份。后因江某中、钟某霞、江某、刘某某认为按照上述《协议书》的约定，其四人仅分得房屋的一半利益，其四人利益受损，故双方未履行该协议。江某琦同意茂顺公司的上述意见。又根据案号为（2014）闵民五(民)初字第2006号案件（以下简称2006号案件）的民事判决书查明的事实：“……2013年12月15日，系争房屋租赁户名变更为江某琦，2013年12月16日，江某琦与案外人上海茂顺置地有限公司（以下简称“茂顺公司”）签订上海市公有住房出售合同购买系争房屋产权，2013年12月25日，系争房屋产权核准登记在江某琦名下。2014年1月9日，江某、刘某某、江某中、钟某霞及案外人江某乙向闵行区人民法院提起所有权确认纠纷，要求确认江某、刘某某、江某中、钟某霞、江某乙对系争房屋按份共有，要求江某琦协助江某、刘某某、江某中、钟某霞及案外人江某乙办理产权过户手续；要求江某琦赔偿江某、刘某某、江某中、钟某霞、江某乙律师费10,000元。闵行区人民法院于2014年4月30日作出判决：一、江某、刘某某与江某琦对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋按份共有；二、江某琦于本判决书生效之日起十日内，协助江某、刘某某将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更至江某、刘某某、江某琦名下；三、驳回江某、刘某某、江某乙、江某中、钟某霞其余诉讼请求。一审判决后，江某琦提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年8月18日作出改判：一、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第217号民事判决；二、驳回江某、刘某某、江某乙、江某中、钟某霞的原审诉讼请求。另查明，系争房屋户口变动情况如下：李某A，2001年8月3日因父母与子女投靠自XX路XX弄XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室，2013年11月18日因死亡注销户口；江某琦，1998年因分房自XX弄XX号迁入XX路XX弄XX号XX室；江某，2004年学业结束迁入XX路XX弄XX号XX室；钟某霞，2005年11月10日投靠亲属自江苏省无锡市XX新村XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室；江某中，2009年2月9日因离、退休自江苏省无锡市XX新村XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室；刘某某，2009年12月23日因投靠亲属自XX路XX弄XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室。……”2006号案件审理中，江某中、钟某霞、江某、刘某某共同作为原告起诉，请求判令：“一、确认江某琦于2013年12月16日签订关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、依法将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复到出售之前的租赁状态。”法院经审理后认为：“……基于已生效判决认定之事实以及双方当事人目前已有的证据，足以确认江某为涉案房屋同住人，虽然江某琦系涉案房屋的承租人，但是其在处理涉案房屋之时务必经过房屋同住人的同意或者与房屋同住人协商一致，现并无证据证明江某琦经江某同意而购买涉讼公房的产权，其行为违反了公有住房出售的相关规定，损害了江某的合法权益……江某琦与茂顺公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效……故江某中、钟某霞、江某、刘某某所主张将系争房屋恢复到出售之前的租赁状态，即继续由江某琦作为承租人，茂顺公司作为出租人，故对此诉请亦予以支持。”法院遂于2015年2月6日依法作出民事判决，判决主文为：“一、江某琦与上海茂顺置地有限公司于2013年12月16日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、江某琦于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复为：由上海茂顺置地有限公司作为出租人、江某琦作为承租人的房屋租赁合同状态。”判决后，江某琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2015年5月14日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2015年10月8日，法院又依法受理江某琦为原告，江某、江某中为共同被告的用益物权确认纠纷一案。该案中，江某琦要求法院判令：“1、两被告向其支付自2013年12月15日起至排除妨害日止的赔偿金；2、两被告协助腾空系争房屋。”上述用益物权确认纠纷审理过程中，江某中、钟某霞、江某、刘某某以诉称事由提起本案诉讼，要求撤销茂顺公司指定江某琦担任系争房屋承租人的行为。庭审中，各方当事人均确认，自2011年3月起，系争房屋对外出租，所得租金用以补贴案外人李某A入住养老院所产生的费用。本案标的房屋2014年开始长期处于对外出租状态。
裁判原文节选
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2891号】本案首先应明确的是诉讼主体资格问题。根据上海市高级人民法院于2004年9月28日发布的《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(沪高法民一[2004]44号)，当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。而本案即为江某中、钟某霞、江某、刘某某对于系争房屋原承租人李某A死亡后，出租人茂顺公司将江某琦确定为系争房屋新的承租人持有争议。故江某中、钟某霞、江某、刘某某应当以其争议的相对方江某琦作为被告，出租人茂顺公司作为第三人。江某中、钟某霞、江某、刘某某所依据的上海市高级人民法院《关于贯彻执行〈上海市城镇公有房屋管理条例〉若干问题的意见》（沪高法[1992]第86号）的发布时间为1992年8月16日，且《上海市城镇公有房屋管理条例》（1990年3月14日发布、1990年8月1日实施）已被《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日发布、1999年12月27日实施）废止。故一审法院认为，江某中、钟某霞、江某、刘某某所援引的依据因其发布日期早于茂顺公司所援引的依据，且江某中、钟某霞、江某、刘某某所援引的依据中的《上海市城镇公有房屋管理条例》也已于1999年失效，而上海市高级人民法院对于诸如本案事实情况的案件的诉讼主体资格在2004年予以了明确，则应遵从。综上，法院认同茂顺公司及江某琦就诉讼主体资格提出的抗辩意见。退一步讲，即便在不考虑茂顺公司及江某琦的诉讼主体问题的情况下，法院亦认为茂顺公司确定江某琦作为系争房屋承租人的行为，并无不当，理由如下：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项及第二款的规定：“……公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人……”。现法院的生效判决已认定，江某琦因动迁被安置到系争房屋，享有该房屋的居住使用权。同时，江某琦的户口亦在系争房屋内。故茂顺公司认定，江某琦可以作为继续履行租赁合同的承租人，就江某琦的承租人资格而言，符合上述《上海市房屋租赁条例》的规定。事实上，江某中、钟某霞、江某、刘某某对于江某琦的承租人资格也并无异议，但江某中、钟某霞、江某、刘某某主张，江某中、钟某霞、江某、刘某某同样具有承租人资格，而茂顺公司未待各方协商，直接确定江某琦作为承租人，指定行为不当。法院认为，就系争房屋的承租主体，自2008年始在整个家庭内部就发生了诉讼。在2157号案件中，江某琦作为原告，李某A、江某中、钟某霞共同作为茂顺公司，江某、茂顺公司共同作为第三人。该案中，各方当事人对系争房屋的承租人主体均持有异议。江某琦认为，其应为房屋的合法承租人，故应撤销李某A作为系争房屋承租人的资格，同时须由江某中、钟某霞搬离房屋并支付房屋使用费等；江某中、钟某霞则认为，其二人未侵犯江某琦的权益，又非该案的适格主体，故不同意江某琦的诉讼请求；江某则认为，即便撤销李某A的承租人资格，也应确定江某为系争房屋的承租人，故不同意江某琦的诉讼请求。由此可见，在整个家庭内部，对于系争房屋承租人之争由来已久，且茂顺公司参与了2157号案件诉讼，对此亦应是知晓情况。此后，案外人李某A于2013年11月18日去世后，茂顺公司即于2013年12月3日收到了由江某中与江某琦签订的关于确定系争房屋承租人的《协议书》，由此说明，就如何确定系争房屋承租主体，双方进行了协商。又鉴于江某中、钟某霞、江某、刘某某之间系父母子女的家庭关系，故钟某霞、江某、刘某某对上述《协议书》事项当属知晓。而上述《协议书》最终未能得到履行，又恰能反映出双方就系争房屋承租主体再一次出现争议。在此情况下，茂顺公司于2013年12月15日指定具有承租人资格的江某琦继续履行租赁合同，并无不妥。一审法院审理后，依据依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项、第二款之规定，于二〇一六年四月二十二日判决：驳回江某中、钟某霞、江某、刘某某的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由江某中、钟某霞、江某、刘某某共同负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终6154号】本案系公房租赁期间原承租人死亡，公房管理人对新承租人指定发生之纠纷。根据查明事实，被上诉人茂顺公司具备本案标的房屋合法公房管理人身份，根据《上海市房屋租赁条例》规定，其有权在现有公房同住人协商不一致条件下确定符合法定条件者作为公房承租人。根据生效判决认定，原审第三人江某琦因动迁被安置到系争房屋，享有该房屋的居住使用权，江某琦的户籍亦登记在系争房屋户名内，应该认为，江某琦可以作为继续履行租赁合同的承租人，符合《上海市房屋租赁条例》规定之公房承租人候选条件。查本案标的房屋直接权益之当事人纠纷肇始已达十年，告诉数案，依据现有事实，原审确定双方处于新承租人确定程序“协商不成”状态依据充分。应该认为，被上诉人茂顺公司之公房承租人确定满足了现有的法定实体条件，经审查该确定程序亦无程序瑕疵事实存在，公房管理人依法有权在法定权限范围内履行其职责，四上诉人主张缺乏事实及法律依据，本院难予采纳。另有关本案诉讼主体确定原审符合法律规定，应予维持。其余问题，原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人江某中、钟某霞、江某、刘某某负担。本判决为终审判决。
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2016.6.22调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
2017.2.12房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
2017.2.28卖房人违约，何时对房价进行评估？
2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点
2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本
2016.8.26房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
2017.2.13房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
2016.8.7房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
2017.5.8房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界
2017.10.25卖房人逾期交房违约金多少合适？
2018.1.3房屋买卖合同协议解除，守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？
三、其他基础法律问题
2018.1.9合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立？
2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择
2017.4.29非真实买卖，房屋所有权如何取回？
2017.11.18房屋所有权的取得时间
2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
2017.2.9房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
2017.2.8借名买房注意事项与风险防范
2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
2016.12.5以房抵债不构成善意取得？
2016.11.3卖房子附带自行车库？
2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
2016.10.6是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
2016.9.30买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
2016.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
2016.9.17 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定？
2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
2016.8.21（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
2016.8.11房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”？
2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
2016.7.22房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
2016.7.20按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
2016.6.23连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
2016.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？
2016.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果
2016.3.30 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题
2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
2016.3.14房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
2016.3.8房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
2016.3.7房价疯涨专题：10个相关法律问题
2016.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
2016.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
2016.3.3房价飞涨背景下的违约与救济
2015.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
2016.2.29房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
2017.9.18因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？
2017.9.14是房屋买卖还是房屋借用？
2017.11.15房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？
2018.2.3购买动迁房，需考虑做预告登记
2018.2.4买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
四、委托公证卖房相关法律问题
2017.10.9“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
2016.8.9持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
2016.9.16公证委托卖房的合同效力
2015.6.8是房屋买卖还是借贷？
2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
五、无权处分问题
2016.11.20出售“共有”房屋，合同无效？
2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效？
2016.10.8无权处分会导致合同无效？
2016.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
2016.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
2016.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
2016.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效？
2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
2016.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？
七、动迁房相关法律问题
2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？
2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
2017.6.8动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产？
2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范
2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
2017.7.4做低房价相关法律问题
2017.1.2做低房价：阴阳合同or合同变更？
2016.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
2016.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
2016.8.15房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
2016.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
九、户口问题
2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题
2017.5.21宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
2017.5.12卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
2017.5.1卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
2016.12.20迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
2016.7.25标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
2016.7.16银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
十、房产新政（含限购）相关法律问题
2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
2017.4.7房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
2017.3.23政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
2017.3.19北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
2016.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
2016.11.28 2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范
2016.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购
2016.7.6限购者购房，责任如何承担？
2016.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
2016.4.27不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
2017.6.14退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
2017.6.4新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
2017.5.29买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
2017.5.26买了开发商的“类住宅”，如何维权？
2017.5.13违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
2016.7.15买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约
2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
2016.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
十一、抵押和查封相关问题
2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判决过户？
2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
2017.2.16房子被查封，不能过户的原因及解决方法
2016.12.30房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
2016.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
2016.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
2016.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？
2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
2016.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
2017.2.10银行迟迟不放款，买房人构成违约？
2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
2016.10.15假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
十三、违建问题
2016.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
2017.3.28最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
2017.2.25邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
2016.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？
2016.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
2017.4.20和中介公司的官司怎么打？
2016.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？
2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效？
2018.1.8业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？
2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？
2017.2.15商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
2016.7.17开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
2016.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？
2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担
2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？
十七、婚姻-家庭-继承问题
2017.9.27离婚的法定依据是什么？
2016.4.16离婚，房产如何分割？
2017.10.16离婚，夫妻共有房屋归谁？
2017.10.15离婚，有限公司股权如何分割？
2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权
2017.10.14离婚，彩礼是否应当返还？
2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索
2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？
2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？
2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务？
2017.8.8卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
2017.11.7亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任
十八、租赁合同相关问题
2017.12.2租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？
2018.1.2房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期
2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
2017.8.29融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？
2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制
2017.8.24房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果
2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走？
2017.11.22租期未到，承租人可否要求继续使用违建？
2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？
2017.11.28承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？
2017.11.30房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性
2017.12.4出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？
2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？
2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？
2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？
2017.12.17租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？
2017.12.27房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？
十九、程序性问题
2017.10.18逾期举证的法律后果
2017.11.27当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？
二十、执行问题
2017.8.16如何打赢执行异议（之诉）？
2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
2017.6.17符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
2017.6.10预告登记可以排除法院的执行？
2017.6.1买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权
2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
2016.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？
2018.2.14执行异议提出的时间
2018.1.27房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？
2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力
2017.9.22法院强制执行中的罚款
2017.9.20法院执行中的拘留
2017.9.19执行程序中的拘传
2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题
2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济
2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
2017.8.4唯一一套住房是否可以执行？
2018.2.12民事执行中财产分配的异议
2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
2017.9.24法院超标的保全怎么办？
2018.2.5超标的保全的损害赔偿
2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任
2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议？
2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全
2018.2.8案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？
2018.2.22司法拍卖的撤销
2018.2.10买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？
