2002年，以张艺谋的《英雄》为肇始，乘着市场化改革的东风，中国电影迈进商业大片时代，以每年30%以上的增长率经历了岁月静好、年华无伤、现世安稳的十年，堪称影史奇迹。到2012年的《泰囧》，更是实现商业井喷，年增长率超过60%，向世界昭示了中国电影市场这座钻石富矿的丰厚储量，使得中国电影一举跃进“资本谵妄”时代。一路突飞猛进，到今年暑期终于回归理性沉静，及至此番贺岁，又在指望张艺谋一枝独秀的《长城》来救市。

十数年日月如梭，有若鬼使神差地完成了一次轮回，幸之耶？哀之耶？

诚然，当年的《英雄》不仅吹响了中国电影产业化的号角，还作为一个成功范例，开启了中美合拍的新历程。可惜，2005年的《无极》和2008年的《功夫之王》让美国投资者投无所报，于是便终结了中美合拍的主观能动性和现实可能性，直到当今不信邪的《长城》出笼。

《长城》之所以“不信邪”，皆因其项目开发始于2011年。其时恰逢“满城尽带黄金甲”的盛世，中国电影如日中天，票房持续走高，银幕数与日俱增，酷似一个取之不尽掘之不竭的钻石矿。而且，四家合拍伙伴皆为两国顶级选手：乐视、中影、传奇、环球！外加顶级导演、顶级明星和顶级团队，各种能用金钱堆砌的天时地利人和一应俱全。于是乎，史上最鼎沸的电影市场泡沫便催生了一个史上最贵的中美合拍项目：旨在桥接世上两个最大的电影票仓，相当于好大喜功地放飞了一颗“亩产万斤”的卫星。

作为一块意欲重启中美电影合作新时代的试验田，中美双方互相倚重，大有相依为命、抱团取暖之势。一方面，中方指望借此走向世界，如张艺谋所言：“这是我们中国导演借助好莱坞的资本、技术和班底呈现中国故事和中国文化的一部电影，这是我们借水行船、用商业电影载体传播中国传统文化、向世界展现中国文化自信的作品。”而另一方面，好莱坞为了分享中国市场，一直在讨好中国观众，不惜妥协逢迎。由于中国电影市场尚未完全对外开放，合拍成为其规避进口指标限制的另类方式，而《长城》则是其开疆拓土的一个具体诉求。

无奈天有不测风云，好不容易历时五年磨出一剑，正待出鞘之时却遭遇中国电影的市场寒冬。在这个雾霾凌冽的贺岁时节，《长城》能否赢回观众，给市场注入活力并支撑整个档期以待来年（英美定为2017年2月17日上映），便成为了中美业内的共同期待与厚望。

无论如何诟病与吐槽，《长城》无疑将作为一个里程碑而载入电影史册。但以其史无前例的超大预算（不含宣发的制作成本为1.5亿美金，超过10亿元人民币），必须有30—40亿元人民币的全球票房，才能使参投各方具有可持续合作的意义。而这，仅凭中美单方市场绝无可能实现。可是，纵观中美合拍案例，却鲜有两边通吃者。就《长城》本身而言，其投资结构也许纸上无瑕，然而既是合拍，必有妥协，尤其是对审查制度的迁就，必定伤害潜在的国际市场前景。尽管张导号称做的是一部好莱坞的英语大片，要借助好莱坞优势来展现中国文化自信，但东西方之间固有的文化势差和价值偏差，若要强行弥合就相当于脚踩两只船，如何保持平衡与稳定，同时确保东西两块市场，尚无成功先例，充其量只能顾一头，甚至两头都不甚理想。如，《卧虎藏龙》，美国行，中国不行；《赤壁》，中国凑合，美国不行；《功夫梦》，美国成功，中国不行；《英雄》和《无极》更不必说。尤其是作为中美合拍终结者的最近的一部《功夫之王》（2008年），制作成本5500万美元，全球总票房1.28亿美元（其中美国5207万，海外7590万，主要得益于中国的1.71亿元人民币），算下来还是赔本儿赚吆喝。

所以，整个产业都在观望，看传奇和乐视能否在这场天价赌局中胜出。成则皆大欢喜，相濡以沫，共剪西窗烛；败则此情不再，陌路天涯，相忘于江湖。中外电影合拍的一种投资结构和盈利模式，甚至中美两国电影的可持续发展，便如此温情而又悲壮地系于作为国师的张艺谋一身，堪称天降大任于斯人也。

然而，自影片宣布投拍以来，来自各种分析的“危险”和“机会”便如影随形，可谓“危机”不断。尤其是今年7月预告片发布之后，影片立即陷入白人沙文主义的“洗白”谴责。《初来乍到》的亚裔影星康斯坦斯·吴的一则推文，引发了至今仍在西方世界持续发酵的广泛争议，认为马特·达蒙饰演的白人角色“刺裸裸地延续了所谓只有白人才能拯救世界的带有种族歧视的谎言……我们的英雄不是像马特·达蒙这样的白人……当你在不断制作这种类型的电影时，你就是在传递这样的信息，不管你是有意还是无意”。而片方之所以采用达蒙作为主角，主要是出于“融合中美两国明星实力”的商业考虑，所以，为避“洗白”之嫌，片中的白人角色被矫枉过正地矮化为唯利是图的势利小人，而中国角色却被升华为无私奉献的道德楷模。其人物刻画酷似《金陵十三钗》中克里斯蒂安·贝尔所扮演的蝇狗之辈，同样被中国女神晓之以理动之以情地以自我牺牲的华夏美德进行教化与训诫。这种人物设置让达蒙几无回旋余地，只能勉为其难地将其表演才华诉诸于形体与台词，而鲜有心智表达。就像当年的贝尔一样，获奖提名基本无望，皆因角色毁演员，而非演员抬角色。结果便是东西两边都不是东西。稍事研究便能发现，同类题材的类似安排鲜有成功者，因为白人市场容不得白人来扮演非白人角色，而非白人市场更容不得白人去扮演非白人角色，皆因双方都看不顺眼而会本能地抗拒与排斥。

且不说前文提到的同样罹患“白人救世主”综合症、备受争议因而血本无归的《功夫之王》，最近的失败案例还有《埃及众神》(成本1.4亿美元，全球票房1.5亿，美国国内3115万，占20.7%，海外1.19亿，占79.3%)和《法老与众神》(成本1.4亿美元，全球票房2.68亿，美国国内6500万，占24.2%，海外2.03亿，占75.8%)。这两片用的都是白人主导的卡斯。

此外，本应成为一个合拍范例的《长城》却又是一个不可复制的特例：这便是“传奇娱乐”的中国化和本土化，这一投资结构对传奇来说具有强烈的象征意味，其成败也被赋予了改朝换代的意义。众所周知，总部位于洛杉矶的传奇娱乐已被他们隔壁的老王以35亿美金收购，而《长城》即是传奇娱乐的中国子公司“传奇东方影业”一手炮制的拜山之作，相当于递交给新主子的投名状。该片因此而被强加了三个“第一”：张艺谋的第一部英语片，马特·达蒙进军中国的第一步，传奇影业跨洋战略的第一招。而从万达（及其所代表的中方）的角度而言，买传奇买的是好莱坞水准的制作力量，并希冀以此来分国际市场一杯羹。这是中国电影的短板：无论本土多强，海外总是难成气候。如史上最牛的《美人鱼》，国内5.26亿美金，海外2500万美金，这已经是继《英雄》之后最大的海外成功了。这个一厢情愿的良好愿望能否实现，重任又历史性地落到了传奇和张导肩上，因为有些东西毕竟是拿钱买不来的。而以本人从事电影洋务30余年的经验判断，这一宝还得回押到中国市场上：中国成，则万里《长城》永不倒；中国败，则《长城》的投资结构定告崩溃。

为此，我们不妨看看传奇被并购之后的第一部大片《魔兽争霸》的市场表现（全球总票房4.33亿美元）。其成功靠的还是中国2.23亿美元票房，美国本土仅有区区4722万，而且国际影响力微乎其微，恰似中国大片的国内外表现，好一个无奈的反讽！以其高达1.6亿美金的制作成本，若无中国市场支撑，又将是一个风中凌乱的赔钱货。之所以如此，皆因好莱坞对中国观众的迎合以及西方主流市场的普遍式微。以好莱坞为统领的西方主流对中国市场的依赖性由此可见一斑：地主家也没有余粮啊！鉴于此，咱们还怎么好意思去指望“西方主流”来支撑《长城》的盈利模式？再苦再累也只能“把所有问题都自己扛”了！ 以当今全球电影产业格局观之，这其实就是一个麻杆儿打狼两头害怕的事儿！

一旦海外失利，万达意欲通过传奇来实现的海外扩张野心便大打折扣。而且，从传奇的追踪记录来看，其更擅长的是投资别人的影片（如华纳的《黑暗骑士》和环球的《侏罗纪世界》），自己做的项目除了《魔兽争霸》得益于中国市场而险胜之外，其余则连连败北。如，2015年的《黑帽》（制作成本7000万美元，全球总票房1965万，美国800万，占40.7%，海外1165万，占59.3%）、《第七子》(制作成本9500万美元，全球总票房1.14亿，美国1722万，占15.1%，海外9696万，占84.9%)和《猩红山峰》（制作成本5500万美元，全球总票房7468万，美国3109万，占41.6%，海外 4359万，占58.4%）。这三部票房惨败的影片也和《长城》一样，发行商都是环球。但愿《长城》能打破这个魔咒。

因此，国人把所有非议都指向张导一人，显系不公。张导无非是作为一颗利益博弈的棋子而完成了一篇必须“安全第一”的命题作文而已。恰如“欲练神功必先自宫”，为了这个“不成功便成仁”的商业野心，他必须忍痛割爱其所擅长的美轮美奂的个人化的视觉表达、对微妙关系的天才摹写及其令人沉醉的艺术情怀，留给世界一个被资本抽离了灵魂的好莱坞躯壳。所以，失之东隅，收之桑榆，影评人一句“张艺谋已死”的高度概括，其实不冤。

无论如何，对中美两国电影产业来说，《长城》都是一座划时代的丰碑。尤其是对日渐式微的中国电影市场，在今年这个霾遮雾罩的寒冬，堪称一根救命稻草。或悲壮，或辉煌，或以范例而垂范来者，或因绝唱而警示后人。

2016年12月23日周铁东

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动手杀人的那天早上，张扣扣对父亲说：“爸，早点回来把鸡煮了，记住别放菜，那油留着明早能下面吃。”

时间倒回去九天，他把四万块钱交给父亲，说：这笔钱留给你养老。

父亲还以为，他过完春节就会像往常一样离家打工。

在四五年前，张扣扣曾向一个朋友叙述过自己“准备动手报仇”，但未遂的一次经过：那天，他站在自家二楼西侧的阳台上，向仇家的大院望去。王家二儿子王富军在院里，抬头时目光撞见了张扣扣，好像意识到了什么，很快就消失不见了。“他家警惕性很高，不好找机会。”

从阳台上望去，另一侧就是当年张扣扣母亲丧命的地点：门外那条小路的那棵断头树。

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张福如在厨房里将前夜的剩饭热了吃掉的时候，张扣扣正在一旁用热水清洗自己的棉袄。父子俩各忙各的，像往常一样，没有任何语言交流。

这天是大年三十，按照当地习俗，张福如即将出发，去村旁的深山里给自己的祖父母扫坟。

他准备了蜡烛、纸钱、炮仗，装在筐里。临走时，儿子抬头对他说，“爸，上（山）去早点回来把鸡给煮了，记得别放菜，那油留着明早能下面吃。”

鸡是姐姐张丽波回娘家时捎带的。在张福如家，开荤不容易。一年中的绝大多数时候，张福如会就着白米饭，配上自己腌的咸菜、豆角、浆水菜（酸菜）当做一餐。

大约三个小时后，张扣扣用一把尖刀先后将王家父子三人杀害。

据目击者称，他戴着一顶鸭舌帽和一副口罩，打扮得“像村里时尚的年轻人”。

起初没有人在意他。当王家第三子王正军经过村里商店的对门时，张扣扣从隐蔽处突然窜出来，“从背后给老三抹了脖子”。王正军当场倒在了公路旁。

老大王校军闻声赶过来时，被张扣扣迎面一刀刺进肚子里，一脚蹬到了路旁的水沟里。不久之后，71岁的王自新也挨了张扣扣的刀，倒在了自家的院子里。

案发现场。图/来源于网络

村里人起初以为，“这是哪个精神病犯病了”。直到张扣扣摘下口罩。

此时的他已经从家里拿了汽油，刚刚将王家停在门前的汽车点燃。四叔张鸿儒拉住张扣扣，“大过年的，你咋弄这么大事！”

“扣扣一下把我甩开，说他报了22年的仇。”张鸿儒看着侄子口袋里还揣着刀，没敢再阻拦。眼看着他从村子离开了。

下午三时许，张福如上完坟正准备下山，接到了来自侄子的电话，“扣扣出事了，赶紧回来！”张福如完全没往杀人的方向想，他猜测，可能是儿子和人打架了。正走着，不远处突然窜出一个高个的陌生男人，“他朝我这边跑，眼神像是要截我。”张福如感觉不好，掉头就跑。他在冬夜刺骨的寒冷中躲到次日凌晨四点多，才摸索着下了山。

与此同时，荷枪实弹的武警已开始搜山，寻找消失的张扣扣。最远至三十公里以外的汉中市最南部，来往的车辆都要被仔细搜查。

2

张丽波带着父亲从警局回到家时，已经是张扣扣投案后的第三天了。

窗外是阴霾的天，远处是黛青色的、交叠的山，近处则是邻人家的土瓦房顶。王坪村的房屋紧密相连，两家之间通常只有一墙之隔。张、王两家承袭祖宅，父辈出生时便是邻居，两家之间仅隔着一户人家——王自新的二侄子。他对每日人物说，张扣扣从来不会和王自新家的人打招呼，但是会和他打。

从张家二楼西侧的这扇窗户望出去，可以看到王自新家的楼房和院落。

张家二楼西侧窗户望出去的景象，图中人为张丽波。 图/卫诗婕

院落外是一棵没有枝蔓、主干被一块黑色布类物体缠住的、光秃秃的树。1996年，母亲丧命于那棵树旁后，张家人给这棵树起了一个特别的称呼，断头树。距离断头树不足百米，是王家父子三人被张扣扣砍杀的现场。

“22年了，很多事都已经记不清。”张丽波闭上眼睛，皱着眉向记者回忆母亲当年的死亡现场。她说，有些场面还是历历在目。

那是一个夏天，母亲带着她和弟弟从溪涧洗脚回来，路过王家门前时，与王家二子王富军发生口角。关于口角的起因，已经成为众口不一的罗生门，村中每几个人就能提供一个存在出入的版本。当年的判决书记载，死者汪秀萍在经过时朝王富军的脸上吐了一口唾沫，双方因此发生争执。但张丽波坚称，是王富军先对母亲骂了脏话，母亲才与他吵了起来。

“吵了声音大起来，很快王自新和他老三（儿子）也出来了，他们三个对着我妈一个打。纠缠了大概50米，最后老二一手掐着我妈的脖子，一手抓着她的头发，老三和他爸按着我妈的两条腿，用拳头对着我妈一顿砸，就拼命地锤。”

听见母亲被掐住脖子后，喉咙发出“呃呃”的声响，张丽波吓坏了，和弟弟飞奔回家，大喊“不得了了，妈妈要被人打死了！”张福如不信，还骂了他们，“放屁，没吵架咋死了”。

可刚迈出门，张福如见到妻子正被王家父子三人拖在地上打。张福如边骂边跑上前去，“你们好意思吗三个大男人打一个女人！”一边想将王家几个男人推开，把妻子拉走，“他们人多，咱不和他们打！”

几步间的功夫，只听王自新大喊了一声，“把她打死，打死了我给她抵命！”

这句话，张丽波说好多人都可以证明，但当时没有人愿意站出来做证。

汪秀萍应声倒地。被袭击的部位在头顶处，血从额头、鼻孔、口腔里流出来，张丽波至今记得汪秀萍的齐肩卷发一下子炸开，很快浸透在血里，喉管发出气流和血液摩擦的声音，咕噜咕噜的。

判决书记载：汪秀萍拿一扁铁在王正军的左额部、左脸部各打一下，被告人王正军即从路边捡一木棒朝汪秀萍头部猛击一下，致汪当场倒地于晚十时许死亡。

“那根扁铁是我回家通知爸爸时拿来壮声势的，出于自卫的考虑。但从头到尾我妈绝对没有拿这根铁棒打过任何人。”张丽波对判决书的描述坚决反对，并称法医当时并未对王正军验伤。

张丽波与张福如自称亲眼看见，那根用于袭击汪秀萍的约十公分直径粗细的木棍，是拿在王家二儿子王富军的手上。但之后的审判中，凶手变成了当时年仅17岁的王家三儿子王正军。“因为他当时未成年，用他顶罪判得轻。”张丽波坚定地陈述了她的怀疑。

这一怀疑找不到其他人佐证。而在张家保存的一份署名张福如的刑事附带民事状中，却明确指王正军为“致死人命的凶手”。这份落款为2001年7月13日的诉状称，王正军“双手举棒，将死者脑袋打成两半，当场死亡，为此判地（的）徒刑。”

张福如对每日人物说，他2001年到省里上访过，为此写的这份材料。他没文化，这份诉状是经他口述，找如今已经去世的一个老太太写的，她写错了。他当时都没发现。

张丽波记得，弟弟张扣扣哭着趴在母亲边上，大喊“妈，我要给你报仇啊，我一定会给你报仇”。张福如抱起妻子，要闯进王家的院门，“你们把人打死了！我要把人放在你们院里！”

不知是谁迎面用力推了他一把，张福如被推倒，抱着妻子一屁股坐在了地上。大舅子汪井发赶到后，用手推的板车将姐姐送去了医院，汪秀萍已经没有生命体征，“人都硬了”。

这一年，张扣扣13岁，姐姐张丽波17岁。

3

同村人安虎至今记得，13岁的他钻过排开几十米的人群，带着惊异、好奇和难以详尽的复杂心情围观了那场公开的验尸。

女人的头发被全部剃光，法医用热水和毛巾对尸体的头部进行清洗，随后切开头皮，锯开头骨，又将头骨合上。场面血腥，村里不少孩子目睹后一连数月睡不好觉。

安虎看见，张扣扣全程在旁，表情冷静镇定，没有哭。

此后的很多年，每每提及母亲，张扣扣也从未流泪。安虎回忆不出在张扣扣身上有什么戏剧性的改变，只是和很多朋友一样认为，从母亲死后，张扣扣变得沉默了。

他时不时会向安虎提起，他总有一天要把王家全杀了，给妈妈报仇。从十几岁，一直到出事前些年，张扣扣隔几年总会说一次。安虎不以为意，觉得扣扣幼稚，总是劝他，“算了，都过去这么多年了”。

在村里，安虎算得上张扣扣关系最亲近的好友之一。大学毕业后，安虎在西安市从事保险销售工作，月入近万，属于村里“混得不错”的一类。在与扣扣交往时，即使亲近，他也总考虑到扣扣的感受，从不追问他在外打工的细节。

初中毕业，原本成绩不错的张扣扣因为家里经济困难被迫辍学，被表舅带去新疆伊犁打工。2001年，张扣扣被乡里选去参军，乡干部曾对张家说，“退伍回来好好安排个工作，让他成家立业，慢慢地就淡忘了这个仇恨。”

但两年后，复员后的张扣扣并没能如愿被分配工作，没能像同村参军的王鹏一样进了县里的公安局。他只好外出打工，十多年来先后去了广州、杭州。

参军履历就此翻过，唯一带给他些许光彩的或许是那身军装——很多年后，过年回家时，张扣扣仍旧会穿上那身军装，挺括的迷彩面料和擦得蹭亮的军用皮鞋，“很好的皮子”，安虎记得，军装下的张扣扣看着非常精神，神采飞扬。

张扣扣的退伍推荐信（上）和退伍证（下）。图/卫诗婕

但更多时候，安虎还是感受到一种被“隐藏得很好”的“郁闷”。“在外打工，到头来都是竹篮打水一场空。”张扣扣有一次对安虎感叹，但是话说到一半，并没有再继续下去。

今年春节前，张扣扣曾拿出护照给安虎展示，他去了阿根廷。通过一家台资企业的运作，他被作为劳务输出运往国外。

在阿根廷，他被“弄进了一个农场”，呆了三个月，回国了。回国那天，他发了一个朋友圈，“祖国，我回来啦。”配图是他穿着红色球鞋、蓝色牛仔裤和T恤，站在一处难以分辨是国外还是国内的室内，笑得灿烂。

人类学家项飙曾提出“工作洞”理论：人们工作，就像跳进一个洞里，发疯般地工作，咬牙，期待着几年之后从洞里爬出去，他们坚信，幸福将开始在自己从洞里爬出来的那一刻，那时就有足够资本做自己乐于做的事，或单纯地享受挥霍。

和许多在外漂泊的人一样，张扣扣在外打工的心态大致如此。他没有文化，也没有一技之长，多个朋友证实，他并没有抽烟、喝酒、赌博、应酬等烧钱的不良癖好，但也难以积攒下更多的钱了。可以确定的是，现实再次让他失望了——阿根廷的打工之旅没有赚到什么钱，而终于拥有一座新房的他依然结不了婚。

张家的楼房建于2003年。那一年，张扣扣寄回了16000块钱。建房是为了让张扣扣顺利成婚。为了负担这笔费用，年过七旬的张福如还在为人做建筑小工。建房加装修，陆续进行了约十年。总共花费近20万，投入了父子俩几乎全部的积蓄。

二楼本是作为张扣扣的婚房设计的。靠近楼梯处有一面电视墙，嵌入式的墙面用米金色的壁纸做底，左右分别有六块凹槽，用镂空式的花纹壁纸做装饰，用于摆放陈设。这在当地看来，是十分豪华和时尚的设计。

村里许多人曾在装修完成时被张扣扣带领着参观了新房，朋友记得他当时脸上的表情，“很兴奋、快乐”。

与这面华丽的电视墙相对的，是整个二楼光秃秃的光景——除了白色大理石瓷砖地，和经过白色漆粉刷的裸墙之外，屋内再没有任何陈设。

他没有额外的钱财支付彩礼，也没有人为他说媒——在农村，说亲是女人的责任，失去母亲后，没有人为张扣扣的婚事操心，他今年35岁了，但从未相过亲。家人没有听他提起过女朋友，朋友曾听他提过相处的女人，但没有一个论及婚嫁。

从阿根廷回国至案发，半年时间张扣扣都在老家，没有工作。今年春节，为了迎接姐姐回家，张扣扣在二楼的一个房间里添了一张木床。

离开村庄七年，张丽波像新集镇的大多数家庭一样，自这个“面皮之乡”离开，她带着一门手艺和能吃苦的劲头，在河北做凉皮、酸辣粉的买卖。这门生意没有门槛，只要下力气干，就能糊口。但七年来，为了节省一千多元的车费，她一直没有回老家，只通过电话与父亲、弟弟交流。

家里连张桌子都没有。油垢堆积在木凳上，结成了黑黄的渍，时常把衣服都坐脏了。她花了148元从镇上买了一张小木桌，和四只折叠椅。出事前，姐弟二人和略有些佝偻的老父亲每晚围着这张桌子吃饭。那几天，每天都是弟弟做饭。

4

汪秀萍死后，张家曾在诉讼中要求王正军赔偿汪秀萍死亡的全部丧葬费及赡养、扶养、死亡补偿等经济损失二十五万元。

法院最终判决结果为：一、被告人王正军犯故意伤害（致人死亡）罪，判处有期徒刑七年（刑期自一九九六年八月二十九日起至二00三年八月二十八日止）。二、由被告人王正军的监护人王自新一次性偿付附带民事诉讼原告人张福如经济损失九千六百三十九元三角。其中，王自新已支付汪秀萍丧葬费抵扣人民币八千一百三十九元三角。

张福如称，到手的赔偿有1500元，至于丧葬的费用，“自己也不知道王家到底花了多少。”那1500元，都用于姐弟俩的教育费用。

自汪秀萍去世后，家里更加贫寒。张丽波回忆，初中时，姐弟二人为了省钱，每天不吃早饭便上学，需要忍着肚饿熬到中午，才能飞奔回家吃饭。2004年，张丽波出嫁，弟弟却没有回家。他曾向姐姐流露，彼时家里仍是土瓦房，在这样的家中操办喜宴，他觉得没有面子。

“如果我妈没有死，家里情况不会这么糟。”张丽波如今将一切苦难的源头归结为母亲的横死。无论在经济上，或精神上，她认为家人多年来蒙受了巨大的苦难。

两家的怨结起于何时，已无从考证。村里的说法不一，一些村民对汪秀萍在世时的评价是“性子是挺厉害”，但也有村民认为她“脾气急，但心眼是好的”。没有人说得清，张、王两家在那次杀人场面发生之前，有过什么激烈冲突。

但无疑在张福如这里，对矛盾的感知是迟钝的。他曾在采访中将两家的矛盾归因为自己种西瓜，因给别人送了瓜而没有送给王家，因此结怨。但当每日人物记者追问，他猛然间想起上世纪70年代末80年代初，曾因为承包米面厂与王家产生过矛盾。“当时说好，他家承包一年，我家承包一年。但到第二年，人家不给你了。”

他坚称，两家人很快就和好了。直到1996年汪秀萍被打死前，他还与王自新共同“捂秧子（水稻插秧）”。“好嘞，不好咋会一起插秧？”

通过旁人的叙述可以推测，恨意常常在张扣扣心中复燃，也可能从未熄灭。

一起参军的战友王鹏回忆，入伍后，一次张扣扣被问及参军原因，当即回答，“锻炼好自己为我妈报仇”。这番言论很快传到了上级，组织还特意安排人对他进行思想教育工作。

包括父亲、姐姐、朋友、战友等至少五人在受访时提到，曾听张扣扣说过“报仇”之类的话。

大约四五年前，张扣扣曾向安虎叙述过自己“报仇未遂”的经过：张扣扣称自己原本“准备动手了”。那天，他站在自家二楼西侧的阳台上——从这里望去，既能看见当年母亲丧命的地点：门外那条小路的那棵断头树，又能清晰地望见“仇家”王自新家的大院。

1996年后，王家三个儿子便很少再回到村里老家。那天，王家二儿子王富军正在院里，抬头时目光撞见了张扣扣——“他的眼神好像意识到了什么，很快就消失不见了。”张扣扣对安虎转述时，称“王家警惕性很高”，“不好找机会”。

出事前九天的晚上，张扣扣曾拿出四万块现金交给父亲，“这钱给你留着养老”。这笔现金在出事后被公安带走，作取证用途。

村里有传言称，张扣扣曾有两个女友，谈及婚嫁时被王自新背后作梗，致使婚事告吹，最终燃起张扣扣的旧仇新恨。这种说法遭到张家人的否认，“扣扣从没有要结婚的事，自然也不存在王自新背后作梗。”

当年为王正军辩护的律师之一齐向前对每日人物说：当时接到案子很快就开庭了，工作量也很少，公安把侦查取证的工作都做完了。更多的，时间太久了，不记得了。

5

2月17日上午，张丽波正从警局出来时，被旁人提示，面前这辆警车载着你弟弟。她来不及多想，蹬着三轮车追了上去。

隔着黑色的玻璃窗，她隐约看见一个被铐住的人影，看不清脸。她拼命朝窗的另一头挥手，被警察呵斥住，警车开远了。那是公安押送着张扣扣去往指认现场的路上。

案发现场的田埂边，人群熙熙攘攘地排开。就和22年前验尸的那个下午一样。安虎像22年前一样挤进人堆，这次他不再是看热闹，而是冲着张扣扣走过去。

“一路走好。”安虎只说出了这一句话。他盯着张扣扣，试图用眼神告诉他，他们仍是朋友。

在即将被押回车上时，另一个人朝张扣扣喊了一句，“我会去看你的。”安虎看见，张扣扣的眼睛瞬间红了，泪水溢出来。

我觉得带有中国传统文人色彩的爱情是昆曲最能打动人的主题

春节假期最后一天晚上， 到梅兰芳大剧院欣赏了北方昆曲剧院演出的《西厢记》

西厢记的故事不必细表了，这出戏是以崔莺莺作为主角的，一共分十场，演到张生进京赶考，和莺莺惜别。

主演是王丽媛，她2004年毕业于北京戏曲艺术职业学院昆曲班，现在已经是北昆青年演员中的主力，在《红楼梦》、《琵琶记》、《怜香伴》、《白蛇传》等大戏中频频出演。我2008年第一次看她演的白蛇传，其间也看过几次折子戏，但全程主演的戏还是第一次看。

其他演员：

张珙：邵峥

红娘：马靖

崔母：白晓君

法本：曹文震

慧明：张鹏

法聪：肖宇江

这次拍摄的效果，感觉一般。因为现在拍昆曲，我是越来越小心，有几次遭到其他观众辱骂的经历，有点杯弓蛇影。其实我也不愿意用快门声影响其他人看戏，但毕竟通过我这有不少粉丝和浏览量的微博、博客，我的作品也能对传播昆曲之美起到一定贡献，因此我是希望能够拍到、拍好。在拍的时候也格外小心，不连拍，安静的时候不拍，尽量随着锣鼓点拍。而且这次又给相机穿上了棉袄，这样能减少一半的声音。不过有这棉袄碍手碍脚，也影响拍摄的质量，只能是凑合了。但是我身后有几位，像按机关枪似的，不停的使用连拍，连我听着都有点不好意思，他们也受到了其他观众的批评。我是想，大家拍摄为了什么，都是为昆曲的美而感动，不希望去破坏，希望传播正能量，因此还是希望观众和摄影师能够相互理解。另外，当晚的演出，和武戏相比，演员动作幅度小多了，我想真是技术过硬的话，也不必使用连拍的手段的。

张生对崔莺莺一见钟情，小和尚介绍美女来历

张生首次夜闯花园，在门外细听

祭奠崔相国时，张生也出现了

小姐在花园中拈香

张生吟诗一首，崔莺莺也对诗回应

崔母与莺莺

得知寺院被围，崔莺莺愿意嫁给解救全家脱困之人

崔莺莺此时已经暗恋张生了

张生献计，请白马将军解围，在庙中智激慧明送信

崔母设宴，让崔莺莺与张生兄妹相称，两人惊愕以对

本以为约定亲事，谁知崔母悔婚

闷闷不乐

崔莺莺非常伤心，又对母亲无奈

张生质问崔母

崔莺莺在花园中暗自神伤

红娘暗中牵线

对张生无比期待，又不好言表

张生在院外弹琴感动小姐

小姐让红娘传书

但又不好将心意对红娘明说

张生在病中读到小姐书信

给红娘讲解信中的真情

两人相见，无从言表

张生表明心迹

崔莺莺还是有点“矫情”

两人生米煮成熟饭

崔母逼问红娘

红娘有胆识，述说真像

崔母想用家法拷打红娘

最后也无可奈何了

但崔母逼张生赴京赶考，两人依依惜别

执手相看泪眼呢

这难分难舍啊

送君千里终须一别了

目送张生远去了

谢幕

“工作室”的法律性质详解

不知不觉中，“工作室”已经不再是一个新鲜的词汇，尤其是随着文化娱乐产业的快速发展，明星们成立工作实的报道经常出现，包括范冰冰、鹿晗在内的很多明星纷纷成立工作室，也相当于给大众做了普及工作。国内知名的一家网络游戏公司——完美时空，前身也是一家工作室，后来才转为注册完美时空公司。

很多创业者注册时纠结于是将“工作室”注册为个体工商户还是个人独资企业，并一直想弄清楚二者哪个更好，其实这两种形式没有好坏之分，只有是否适合之说，在了两种形式的“工作室”的具体区别后，再根据经营需要确定注册形式才是比较好的选择。

根据《城乡个体工商户管理暂行条例》及《个人独资企业法》的有关规定，个体工商户与个人独资企业有如下异同点：
    一、相同点
（一）民事责任的承担都是无限责任；
（二）都有个人财产承担民事责任与家庭财产承担民事责任的区别；
（三）都是一个自然人名义投资成立的，该自然人是完全民事责任能力人。
    二、不同点
   （一）个体工商户的从业人数有限制，包括经营者本人、请帮手和带学徒等的雇工人员不得超过八人；个人独资企业没有从业人数限制，既可以只有投资人个人进行经营，也可以雇工超过八人以上。
   （二）从事临时经营、季节性经营、流动经营和没有固定门面的摆摊经营，不得登记为个人独资企业，但可以登记为个体工商户。
   （ 三）个人独资企业可以设立分支机构，但个体工商户不行。个人独资企业设立的分支机构可以与个人独资企业在同一登记机关辖区内，也可以与个人独资企业不在同一登记机关辖区内。
   （四）个人独资企业可以变更投资人姓名，而个体工商户只有在家庭经营的组成形式下才能变更经营者姓名，而且必须是家庭成员。
   （五）个体工商户的验照时间为每年的 1月1日到5月31日，而个人独资企业年检时间为每年的3月1日到6月30日。
    在经营中也存在不少差别：
    第一，个人独资企业必须要有固定的生产经营场所和合法的企业名称，而个体工商户可以不起字号名称，也可以没有固定的生产经营场所，可以进行流动经营。换句话说，合法的企业名称和固定的生产经营场所是个人独资企业的成立要件，但不是个体工商户的成立要件。
    第二，个体工商户的投资者与经营者必须为同一人，即投资设立个体工商户的自然人。而个人独资企业的投资人可以委托或聘用他人管理个人独资企业事务，即所有权与经营权可以分离，这就决定了个人独资企业更符合现代企业制度的特征。
    第三，个人独资企业可以设立分支机构，也可以委派他人作为个人独资企业分支机构负责人，但由设立该分支机构的个人独资企业承担责任。而根据规定，个体工商户不能设立分支机构。由此可以看出，个人独资企业的总规模一般大于个体工商户。
    第四，在民事、行政、经济法律制度中，个人独资企业是其他组织或其他经济组织的一种形式，能以企业自身的名义进行法律活动。而个体工商户是否能够作为其他组织或其他经济组织的一种形式，一直是国内有关专家的争论焦点。更多的时候，个体工商户是以公民个人名义来开展法律活动的。另外，个人独资企业与个体工商户作为市场主体，参与市场经济其他活动的能力也不同。例如，个人独资企业可以成为公司的股东，从而以企业名义享有公司股东的权利和义务；而个体工商户一般只能以个人投资者身份成为公司股东。
    第五，个人独资企业与个体工商户在财务制度和税收政策上的要求也不尽相同。事实上，这也是投资者比较关心的问题。根据《个人独资企业法》的规定,个人独资企业必须建立财务制度，以进行会计核算。而个体工商户由于情况复杂，是否需要建立会计制度，争论较多。从目前的实际情况看，个体工商户可以按照税务机关的要求建立账簿，如果税务部门不作要求，也可以不进行会计核算。另外，在税收政策方面，一般来说，个体工商户较难被认定为一般纳税人，而符合条件的个人独资企业则可以被认定为一般纳税人。

当然，当工作室的经营规范扩大到一定程度后，有限责任对公司整体风险控制更有利，就可以考虑将工作室变更为有限责任公司了，在有限责任下不但有利于控制风险，也有利于吸收资本。

                           合肥 潘思强律师 13305601967

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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师

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承租人对公有居住房屋（简称公房）没有所有权，其与出租人之间是房屋租赁合同关系。因此，承租人死亡，公房不能发生继承法意义上继承，但是公房的承租人在原承租人死亡后却可以变更。

原建设部《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。该规定已废止，但是从该规定的精神可以看出“共同居住人”是首选的对象。

以下以上海的相关规定为例进行说明。

《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定：“……(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。　……前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。……”

《上海市房地资源局关于贯彻实施<</span>上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条规定：“公有居住房屋承租户名的变更《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。……”

根据上述规定可以看出，承租人死亡，公房的“继承”要排“顺位”。第一“顺位”的是承租人生前在该房屋有本市常住户口的共同居住人；第二“顺位”的是（承租人生前无共同居住人或共同居住人在该房屋处无本市常住户口的前提下）承租人生前有本市常住户口的配偶和直系亲属。同顺位的“继承人”由出租人按照相关规定确定为承租人。

《上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第二条对共同居住人和本市常住户口的要求做了一定的例外规定：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<</span>上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格： 1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的； 2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。

附江某中诉上海茂顺置地有限公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介：根据案号为（2008）闵民三(民)初字第2157号案件（以下简称2157号案件）民事判决书查明事实：“江某琦与李某A系祖孙女关系。李某A与江某中系母子关系，江某中与钟某霞系夫妻关系，江某系江某中与钟某霞所生之子。因原居住地上海市XX弄XX号房屋动迁，1998年3月案外人江某甲(系李某A之夫)、江某琦、江某取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）公有住房，另明确案外人毛某(系李某A之外孙)、李某A另配住房。上述公有住房租赁户名为江某甲。1999年4月江某甲病故。2001年3月8日李某A搬入系争房屋居住，后李某A之户口亦迁入该处。2007年7月系争房屋之公有住房租赁户名变更为李某A。2006年8月5日江某搬入部分物品。”2008年10月，江某琦作为原告诉至法院，要求法院判令：“1、撤销李某A作为系争房屋承租人的资格，确认江某琦为该房屋的合法承租人；2、李某A将租房使用证返还给江某琦；3、江某中、钟某霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出；4、李某A、江某中、钟某霞赔偿经济损失4,000元。”该案中，李某A不同意江某琦的诉讼请求。江某中、钟某霞认为其二人并未侵犯江某琦的权益，又非本案的适格主体，故不同意江某琦的诉讼请求。江某认为即便撤销李某A的承租人资格，也应确定江某为系争房屋的承租人，故不同意江某琦的诉讼请求。茂顺置地公司则未作答辩。上述2157号案件，法院经审理后认为：“……李某A之夫江某甲及江某琦、江某因动迁被安置到系争房屋，则共同享有该房屋的居住使用权。李某A作为江某甲之妻，其实际居住在系争房屋，并基于婚姻关系取得系争房屋的居住权，不受户口、实际居住期间及他处是否有住房的限制，故应当认定李某A具有系争房屋共同居住人的资格。鉴此，有关物业管理部门在系争房屋原承租人江某甲死亡后，将该房屋的租赁户名变更为李某A并无不妥。因此，江某琦要求撤销李某A作为系争房屋的承租人资格，确认江某琦为该房屋的合法承租人，并要求李某A向其返还租房使用证的诉讼请求，不予支持。江某因动迁亦被安置到系争房屋，则当然享有该房屋的居住使用权，故江某搬入部分物品，不构成对江某琦居住使用权益的侵害。因此，江某琦要求江某中、钟某霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出，要求李某A、江某中、钟某霞赔偿经济损失4,000元的诉讼请求，没有依据，不予支持。”法院遂于2009年4月7日依法作出民事判决，驳回江某琦的诉讼请求。判决后，江某琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2009年8月12日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2013年12月3日，江某中与江某琦签订《协议书》，上载：“有关XX路XX弄XX号XX室，原承租人李某A因病逝，现要求变更户主。经协商同意江某中、江某琦两人为现有承租人，解决双方争议。承租人定下后，马上办产权房，产权房的继承人为江某中、江某琦共有，然后可将房屋向市场销售，所得钱款，扣除有关费用后，分为两份，江某中、江某琦各享受一份。如在出售的有关费用中，属单方人为的支出，由单方人自负，以上承诺我们二人必须共同遵守执行，不得有误。如一方不遵守，承担相应经济责任。特此立据。”庭审中，江某中、钟某霞、江某、刘某某称，该协议确认江某中和江某琦为共同承租人，说明江某中本身就是共同居住人。无其他原审原告的签字，反而能够证明江某琦确认江某中的共同居住人身份。茂顺公司称，上述《协议书》曾提交至茂顺公司，该协议是在其家庭争吵到不可开交之下，江某琦所做的让步，但不代表江某琦认可江某中、钟某霞、江某、刘某某的身份。后因江某中、钟某霞、江某、刘某某认为按照上述《协议书》的约定，其四人仅分得房屋的一半利益，其四人利益受损，故双方未履行该协议。江某琦同意茂顺公司的上述意见。又根据案号为（2014）闵民五(民)初字第2006号案件（以下简称2006号案件）的民事判决书查明的事实：“……2013年12月15日，系争房屋租赁户名变更为江某琦，2013年12月16日，江某琦与案外人上海茂顺置地有限公司（以下简称“茂顺公司”）签订上海市公有住房出售合同购买系争房屋产权，2013年12月25日，系争房屋产权核准登记在江某琦名下。2014年1月9日，江某、刘某某、江某中、钟某霞及案外人江某乙向闵行区人民法院提起所有权确认纠纷，要求确认江某、刘某某、江某中、钟某霞、江某乙对系争房屋按份共有，要求江某琦协助江某、刘某某、江某中、钟某霞及案外人江某乙办理产权过户手续；要求江某琦赔偿江某、刘某某、江某中、钟某霞、江某乙律师费10,000元。闵行区人民法院于2014年4月30日作出判决：一、江某、刘某某与江某琦对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋按份共有；二、江某琦于本判决书生效之日起十日内，协助江某、刘某某将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更至江某、刘某某、江某琦名下；三、驳回江某、刘某某、江某乙、江某中、钟某霞其余诉讼请求。一审判决后，江某琦提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年8月18日作出改判：一、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第217号民事判决；二、驳回江某、刘某某、江某乙、江某中、钟某霞的原审诉讼请求。另查明，系争房屋户口变动情况如下：李某A，2001年8月3日因父母与子女投靠自XX路XX弄XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室，2013年11月18日因死亡注销户口；江某琦，1998年因分房自XX弄XX号迁入XX路XX弄XX号XX室；江某，2004年学业结束迁入XX路XX弄XX号XX室；钟某霞，2005年11月10日投靠亲属自江苏省无锡市XX新村XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室；江某中，2009年2月9日因离、退休自江苏省无锡市XX新村XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室；刘某某，2009年12月23日因投靠亲属自XX路XX弄XX号XX室迁入XX路XX弄XX号XX室。……”2006号案件审理中，江某中、钟某霞、江某、刘某某共同作为原告起诉，请求判令：“一、确认江某琦于2013年12月16日签订关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、依法将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复到出售之前的租赁状态。”法院经审理后认为：“……基于已生效判决认定之事实以及双方当事人目前已有的证据，足以确认江某为涉案房屋同住人，虽然江某琦系涉案房屋的承租人，但是其在处理涉案房屋之时务必经过房屋同住人的同意或者与房屋同住人协商一致，现并无证据证明江某琦经江某同意而购买涉讼公房的产权，其行为违反了公有住房出售的相关规定，损害了江某的合法权益……江某琦与茂顺公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效……故江某中、钟某霞、江某、刘某某所主张将系争房屋恢复到出售之前的租赁状态，即继续由江某琦作为承租人，茂顺公司作为出租人，故对此诉请亦予以支持。”法院遂于2015年2月6日依法作出民事判决，判决主文为：“一、江某琦与上海茂顺置地有限公司于2013年12月16日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、江某琦于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复为：由上海茂顺置地有限公司作为出租人、江某琦作为承租人的房屋租赁合同状态。”判决后，江某琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2015年5月14日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2015年10月8日，法院又依法受理江某琦为原告，江某、江某中为共同被告的用益物权确认纠纷一案。该案中，江某琦要求法院判令：“1、两被告向其支付自2013年12月15日起至排除妨害日止的赔偿金；2、两被告协助腾空系争房屋。”上述用益物权确认纠纷审理过程中，江某中、钟某霞、江某、刘某某以诉称事由提起本案诉讼，要求撤销茂顺公司指定江某琦担任系争房屋承租人的行为。庭审中，各方当事人均确认，自2011年3月起，系争房屋对外出租，所得租金用以补贴案外人李某A入住养老院所产生的费用。本案标的房屋2014年开始长期处于对外出租状态。

裁判原文节选

一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2891号】本案首先应明确的是诉讼主体资格问题。根据上海市高级人民法院于2004年9月28日发布的《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(沪高法民一[2004]44号)，当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。而本案即为江某中、钟某霞、江某、刘某某对于系争房屋原承租人李某A死亡后，出租人茂顺公司将江某琦确定为系争房屋新的承租人持有争议。故江某中、钟某霞、江某、刘某某应当以其争议的相对方江某琦作为被告，出租人茂顺公司作为第三人。江某中、钟某霞、江某、刘某某所依据的上海市高级人民法院《关于贯彻执行〈上海市城镇公有房屋管理条例〉若干问题的意见》（沪高法[1992]第86号）的发布时间为1992年8月16日，且《上海市城镇公有房屋管理条例》（1990年3月14日发布、1990年8月1日实施）已被《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日发布、1999年12月27日实施）废止。故一审法院认为，江某中、钟某霞、江某、刘某某所援引的依据因其发布日期早于茂顺公司所援引的依据，且江某中、钟某霞、江某、刘某某所援引的依据中的《上海市城镇公有房屋管理条例》也已于1999年失效，而上海市高级人民法院对于诸如本案事实情况的案件的诉讼主体资格在2004年予以了明确，则应遵从。综上，法院认同茂顺公司及江某琦就诉讼主体资格提出的抗辩意见。退一步讲，即便在不考虑茂顺公司及江某琦的诉讼主体问题的情况下，法院亦认为茂顺公司确定江某琦作为系争房屋承租人的行为，并无不当，理由如下：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项及第二款的规定：“……公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人……”。现法院的生效判决已认定，江某琦因动迁被安置到系争房屋，享有该房屋的居住使用权。同时，江某琦的户口亦在系争房屋内。故茂顺公司认定，江某琦可以作为继续履行租赁合同的承租人，就江某琦的承租人资格而言，符合上述《上海市房屋租赁条例》的规定。事实上，江某中、钟某霞、江某、刘某某对于江某琦的承租人资格也并无异议，但江某中、钟某霞、江某、刘某某主张，江某中、钟某霞、江某、刘某某同样具有承租人资格，而茂顺公司未待各方协商，直接确定江某琦作为承租人，指定行为不当。法院认为，就系争房屋的承租主体，自2008年始在整个家庭内部就发生了诉讼。在2157号案件中，江某琦作为原告，李某A、江某中、钟某霞共同作为茂顺公司，江某、茂顺公司共同作为第三人。该案中，各方当事人对系争房屋的承租人主体均持有异议。江某琦认为，其应为房屋的合法承租人，故应撤销李某A作为系争房屋承租人的资格，同时须由江某中、钟某霞搬离房屋并支付房屋使用费等；江某中、钟某霞则认为，其二人未侵犯江某琦的权益，又非该案的适格主体，故不同意江某琦的诉讼请求；江某则认为，即便撤销李某A的承租人资格，也应确定江某为系争房屋的承租人，故不同意江某琦的诉讼请求。由此可见，在整个家庭内部，对于系争房屋承租人之争由来已久，且茂顺公司参与了2157号案件诉讼，对此亦应是知晓情况。此后，案外人李某A于2013年11月18日去世后，茂顺公司即于2013年12月3日收到了由江某中与江某琦签订的关于确定系争房屋承租人的《协议书》，由此说明，就如何确定系争房屋承租主体，双方进行了协商。又鉴于江某中、钟某霞、江某、刘某某之间系父母子女的家庭关系，故钟某霞、江某、刘某某对上述《协议书》事项当属知晓。而上述《协议书》最终未能得到履行，又恰能反映出双方就系争房屋承租主体再一次出现争议。在此情况下，茂顺公司于2013年12月15日指定具有承租人资格的江某琦继续履行租赁合同，并无不妥。一审法院审理后，依据依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项、第二款之规定，于二〇一六年四月二十二日判决：驳回江某中、钟某霞、江某、刘某某的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由江某中、钟某霞、江某、刘某某共同负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终6154号】本案系公房租赁期间原承租人死亡，公房管理人对新承租人指定发生之纠纷。根据查明事实，被上诉人茂顺公司具备本案标的房屋合法公房管理人身份，根据《上海市房屋租赁条例》规定，其有权在现有公房同住人协商不一致条件下确定符合法定条件者作为公房承租人。根据生效判决认定，原审第三人江某琦因动迁被安置到系争房屋，享有该房屋的居住使用权，江某琦的户籍亦登记在系争房屋户名内，应该认为，江某琦可以作为继续履行租赁合同的承租人，符合《上海市房屋租赁条例》规定之公房承租人候选条件。查本案标的房屋直接权益之当事人纠纷肇始已达十年，告诉数案，依据现有事实，原审确定双方处于新承租人确定程序“协商不成”状态依据充分。应该认为，被上诉人茂顺公司之公房承租人确定满足了现有的法定实体条件，经审查该确定程序亦无程序瑕疵事实存在，公房管理人依法有权在法定权限范围内履行其职责，四上诉人主张缺乏事实及法律依据，本院难予采纳。另有关本案诉讼主体确定原审符合法律规定，应予维持。其余问题，原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人江某中、钟某霞、江某、刘某某负担。本判决为终审判决。

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2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

2017.1.6买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由

2016.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？

2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？

2016.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？

2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？

2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？

2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？

2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？

2017.1.21涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？

2016.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？

2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

2016.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？

2016.8.13未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？

2017.12.28为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效？

2016.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？

2016.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？

2017.11.14工业用房未经批准分割转让的合同是否有效？

2016.6.1房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？

2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？

2016.3.10房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？

2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理

2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？

2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效？

2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？

2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定

2016.10.28附义务赠与房产可以撤销？

二、合同解除和违约赔偿

2017.9.7买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同？

2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约？

2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护

2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？

2016.9.8买房人付了全款就不会违约了？

2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？

2016.9.13买房人要求变更买房人，构成违约？

2017.12.23卖房人迟延（重新）网签的法律责任

2017.3.1房子噪音太大，买房人可否解除合同？

2016.7.10房子漏雨，买房人可否解除合同？

2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？

2016.9.4多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？

2016.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？

2017.5.9支付违约金就可以解除合同？

2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得

2017.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生

2017.12.21从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭

2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果

2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同

2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？

2017.1.5房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？

2016.10.7解除网签合同的时间点

2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？

2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？

2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？

2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？

2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？

2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？

2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？

2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？

2017.5.18卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？

2017.2.26卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

2016.7.28卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？

2017.11.8房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张？

2016.6.22调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？

2017.2.12房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？

2017.2.28卖房人违约，何时对房价进行评估？

2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点

2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本

2016.8.26房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”

2017.2.13房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？

2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？

2016.8.7房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？

2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？

2017.5.8房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？

2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界

2017.10.25卖房人逾期交房违约金多少合适？

2018.1.3房屋买卖合同协议解除，守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？

三、其他基础法律问题

2018.1.9合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立？

2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择

2017.4.29非真实买卖，房屋所有权如何取回？

2017.11.18房屋所有权的取得时间

2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？

2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？

2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

2017.2.9房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？

2017.2.8借名买房注意事项与风险防范

2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任

2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果

2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果

2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？

2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？

2016.12.5以房抵债不构成善意取得？

2016.11.3卖房子附带自行车库？

2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？

2016.10.6是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用

2016.9.30买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？

2016.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？

2016.9.17 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌

2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定？

2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果

2016.8.21（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？

2016.8.11房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？

2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？

2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”？

2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？

2016.7.22房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？

2016.7.20按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？

2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任？

2016.6.23连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？

2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？

2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？

2016.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？

2016.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果

2016.3.30 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？

2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题

2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

2016.3.14房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.8房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？

2016.3.7房价疯涨专题：10个相关法律问题

2016.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识

2016.3.3房价飞涨背景下的违约与救济

2015.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？

2016.2.29房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？

2017.9.18因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？

2017.9.14是房屋买卖还是房屋借用？

2017.11.15房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？

2018.2.3购买动迁房，需考虑做预告登记

2018.2.4买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险

四、委托公证卖房相关法律问题

2017.10.9“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力

2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力

2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据

2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点

2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？

2016.8.9持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？

2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？

2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？

2016.9.16公证委托卖房的合同效力

2015.6.8是房屋买卖还是借贷？

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果

2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担

2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？

2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？

2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？

2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在？

五、无权处分问题

2016.11.20出售“共有”房屋，合同无效？

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？

2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效？

2016.10.8无权处分会导致合同无效？

2016.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？

2016.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权

2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题

2016.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？

2016.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？

2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？

六、农村房屋相关法律问题

2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效？

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？

2016.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？

2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？

2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？

七、动迁房相关法律问题

2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？

2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？

2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？

2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？

2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？

2017.6.8动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定

2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产？

2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略

2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？

八、做低房价和做高房价相关法律问题

2017.7.4做低房价相关法律问题

2017.1.2做低房价：阴阳合同or合同变更？

2016.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？

2016.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？

2016.8.15房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？

2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？

2016.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？

2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？

2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？

九、户口问题

2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题

2017.5.21宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金

2017.5.12卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？

2017.5.1卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？

2016.12.20迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？

2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？

2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？

2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？

2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起

2016.7.25标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？

2016.7.16银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？

十、房产新政（含限购）相关法律问题

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？

2017.4.7房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？

2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析

2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？

2017.3.23政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？

2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？

2017.3.19北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？

2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？

2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？

2016.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？

2016.11.28  2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

2016.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？

2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？

2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购

2016.7.6限购者购房，责任如何承担？

2016.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？

2016.4.27不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？

2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？

2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？

2017.6.14退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？

2017.6.4新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？

2017.5.29买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？

2017.5.26买了开发商的“类住宅”，如何维权？

2017.5.13违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？

2016.7.15买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体

2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？

2016.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？

2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？

2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？

十一、抵押和查封相关问题

2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？

2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判决过户？

2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？

2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？

2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？

2017.2.16房子被查封，不能过户的原因及解决方法

2016.12.30房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？

2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？

2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？

2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？

2016.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？

2016.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？

2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？

2016.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

十二、和银行相关的问题

2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？

2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？

2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？

2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？

2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？

2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？

2016.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？

2017.2.10银行迟迟不放款，买房人构成违约？

2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？

2016.10.15假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？

2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？

2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？

2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？

2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？

十三、违建问题

2016.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？

2017.3.28最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行

2017.2.25邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？

十四、居间合同的法律性质和相关法律后果

2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？

2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？

2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？

2016.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围

2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？

十五、与中介相关的问题

2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？

2016.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？

2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2017.4.20和中介公司的官司怎么打？

2016.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？

2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？

2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？

2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起

十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题

2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效？

2018.1.8业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？

2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？

2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？

2017.2.15商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？

2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？

2016.7.17开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？

2016.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？

2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？

2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？

2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例

2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？

2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任

2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？

2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担

2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？

十七、婚姻-家庭-继承问题

2017.9.27离婚的法定依据是什么？

2016.4.16离婚，房产如何分割？

2017.10.16离婚，夫妻共有房屋归谁？

2017.10.15离婚，有限公司股权如何分割？

2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权

2017.10.14离婚，彩礼是否应当返还？

2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索

2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权

2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？

2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？

2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务？

2017.8.8卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？

2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？

2017.11.7亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任

十八、租赁合同相关问题

2017.12.2租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？

2018.1.2房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期

2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择

2017.8.29融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？

2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制

2017.8.24房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？

2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何？

2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果

2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走？

2017.11.22租期未到，承租人可否要求继续使用违建？

2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？

2017.11.28承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？

2017.11.30房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？

2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性

2017.12.4出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？

2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？

2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？

2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？

2017.12.17租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？

2017.12.27房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？

十九、程序性问题

2017.10.18逾期举证的法律后果

2017.11.27当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？

二十、执行问题

2017.8.16如何打赢执行异议（之诉）？

2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？

2017.6.17符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？

2017.6.10预告登记可以排除法院的执行？

2017.6.1买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行

2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权

2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？

2016.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？

2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？

2018.2.14执行异议提出的时间

2018.1.27房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？

2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉

2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力

2017.9.22法院强制执行中的罚款

2017.9.20法院执行中的拘留

2017.9.19执行程序中的拘传

2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题

2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？

2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济

2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？

2017.8.4唯一一套住房是否可以执行？

2018.2.12民事执行中财产分配的异议

2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？

2017.9.24法院超标的保全怎么办？

2018.2.5超标的保全的损害赔偿

2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任

2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议？

2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全

2018.2.8案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？

2018.2.22司法拍卖的撤销

2018.2.10买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？

   【“ ……。

    1994年3月1日，秦始皇兵马俑二号坑正式开始挖掘。考古学家在二号坑内发现了一批青铜剑，剑身上共有8个棱面。考古学家用游标卡尺测量，发现这8个棱面误差不足一根头发丝。已经出土的19把青铜剑，剑剑如此。更令人称奇的是，它们在黄土下沉睡了2000多年，出土时依然光亮如新，锋利无比。科研人员测试后发现，剑的表面有一层10微米厚的铬盐化合物。这一发现立刻轰动了世界，因为这种"铬盐氧化"处理方法，是近代才出现的先进工艺，德国在1937年，美国在1950先后发明，并申请了专利。
    无独有偶，在考古人员清理秦皇一号坑的第一过洞时，发现一把青铜剑被一尊重达150公斤的陶俑压弯了，其弯曲的程度超过45度，当人们移开陶俑之后，令人惊诧的奇迹出现了：那又窄又薄的青铜剑，竟在一瞬间反弹平直，自然恢复。当代冶金学家梦想的"形状记忆合金"，竟然出现在 2000多年前的古代墓葬里。"形状记忆合金"目前用途很广，连女人的胸罩都用上了，也就是"记形罩杯"，可是有谁想到过，上世纪80年代的科技文明，为什么竟然会出现在公元前200多年以前？
    让我们来作一个假设，假设上述神奇的铸造技术并没有留下实物，而是记载在中国古籍之中的，并且我们是在上世纪初现代人类尚未发明类似技术的情况下发现这些古籍的记载的，按照“批判的继承”中国古代文明的观点，现代人都不可能实现的技术出现在古籍中，那一定是迷信或艺术想象。
   ……。
　　众所周知，此类“在科学的名义下”的伪科学现象，如今依然在传统文化领域不幸地继续着。为了实现其不可告人的目的，甚至不惜捏造事实、编织罪名。这就已经不仅是科学精神或态度的问题了，也不是某个学术问题之争了，这已经演化为批判者的人格和道德品质问题了。让人不得不想起恩格斯那句“手段的卑鄙证明了目的的卑鄙”的名言。……。

    以后我们只要见到某人仍以实证科学为大棒，来攻击、诋毁某个未知事物或神秘现象，你完全有理由对其嗤之以鼻：切！】

（摘自《切莫被实证科学的伪科学性所蒙骗》傅邦隆著）

    阅罢此文，我的精神有点错乱了。有如下疑惑，求教诸位方家：

          其一，秦兵俑坑出土的青铜剑恐怕是现代人埋进去的！显见的理由是：今人都未必做得，古人怎做得？！

    其二，这种剑，故宫都没有，那地下怎会有？！

    其三，由此，我得出结论：秦兵马俑全是当代人的欺世伪作！

    我把这弥天大谎捅了出去，他们都用异样的眼光看我……

    【……似乎怕我，似乎想害我。还有七八个人，交头接耳的议论我，张着嘴，对我笑了一笑；我便从头直冷到脚根，晓得他们布置，都已妥当了。  
    我可不怕，仍旧走我的路。前面一伙小孩子，也在那里议论我；眼色也同赵贵翁一样，脸色也铁青。我想我同小孩子有什么仇，他也这样。忍不住大声说，“你告诉我！”他们可就跑了。  
    我想：我同赵贵翁有什么仇，同路上的人又有什么仇；只有廿年以前，把古久先生的陈年流水簿子，踹了一脚，古久先生很不高兴。赵贵翁虽然不认识他，一定也听到风声，代抱不平；约定路上的人，同我作冤对。但是小孩子呢？那时候，他们还没有出世，何以今天也睁着怪眼睛，似乎怕我，似乎想害我。这真教我怕，教我纳罕而且伤心。  
    我明白了。这是他们娘老子教的！  

    ……。

    他们会吃人，就未必不会吃我。  
    你看那女人“咬你几口”的话，和一伙青面獠牙人的笑，和前天佃户的话，明明是暗号。我看出他话中全是毒，笑中全是刀。他们的牙齿，全是白厉厉的排着，这就是吃人的家伙。

    ……。

    我翻开历史一查，这历史没有年代，歪歪斜斜的每叶上都写着“仁义道德”几个字。我横竖睡不着，仔细看了半夜，才从字缝里看出字来，满本都写着两个字是“吃人”！  

    ……。

    这时候，我又懂得一件他们的巧妙了。他们岂但不肯改，而且早已布置；预备下一个疯子的名目罩上我。将来吃了，不但太平无事，怕还会有人见情。佃户说的大家吃了一个恶人，正是这方法。这是他们的老谱！

    ……。

    没有吃过人的孩子，或者还有？  
    救救孩子……。】

（摘自《狂人日记》鲁迅著）

    也救救老头子！

宇宙第一城 魔幻第一都  二手房价居！然！下跌了？

2018/3/14 “叶檀财经”出品

北京、上海二手房下跌，到底意味着什么？

北京二手房价下跌。今年2月，链家二手房成交量环比明显减少54.9%，同比下滑73.5%，均价环比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。

我爱我家的2月实际合同签单量较1月下降了49.5%，较去年2月下降了72.9%，仅高于2017年5月、6月。

从去年10月份开始，网签量连续三个月上涨。今年2月，终止了如虹的势头，2月北京二手住宅的成交均价环比1月下降0.7%，延续了2017年5月以来的连续下跌势头，2月数据不好，主要是因为春节，大家吃吃喝喝，不看房。

京沪是中国房价最高的两座山峰，现在却成为房地产下跌的风向标，难道中国房价真的要全面下跌？

看嘴型，不，可，能。

风向标城市，不再是风向标。这两座城市，如同被压在五指山下的孙猴子，动弹不得。

京沪被控制，为的是其他经济脊梁能够硬起来。

北京、上海，房价、人口双双下跌。

北京户籍和常住人口双双下降，是1978年以来第一次。按照北京统计局、国家统计局北京调查总队的数据，2017年末北京常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，户籍人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人。北京户籍人口1978年以来首次下降。

上海早就降了。上海统计局的数据，2015年，上海常住人口缩减了10.41万人。2017年，上海常住人口2418.33万人，比上年末减少1.37万人，这是从1978年改革开放以来，第二次出现人口规模缩减。

不是大家不想进，门变窄了，进不去。

2017年9月27号，中共中央、国务院关于对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》的批复正式公布，北京人口规模控制的数字：2300万，2020年以后长期稳定在这一水平。这是根据北京的水资源计算出来的数据。

2016年，上海公示的2016-2040年的城市整体规划草案提出，2040年，上海的常住人口控制在2500万左右。2015年，上海常住人口已经达到2415万，25年里，上海只剩下大约85万个常住名额。所以，有人说，魔都开始“驱魔”了。

上海控制人口原因何在？为了治理“大城市病”，网上有个推算是这样的。上世纪80年代，上海市中心达到人口密度5万人/平方公里，后果很严重：人均住房面积4平米，汽车平均时速4公里，比步行还慢，公交车上1平米站13个人。

痛定思痛之后，如今努力的目标就是控制人口密度在1万人/平方公里以下。从90年代至今，上海城区面积迅速扩张到2600平方公里，这个大小已经是极限。按每平方公里小于1万人推算，人口规模不能超过2500万人。

无论如何，这两座城市被摁住了头，其他城市招着小手，绝尘而去。南京、成都、武汉、宁波，二三线城市都在对大学生放低门槛。

燕郊房价是跌了，你放开人口、放开限购试试？

京沪是成熟市场，二手房交易是绝对主力。一线城市，二手房交易撑起了大半壁江山。

按照链家研究院的数据，2016年，全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市、某些二线核心城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。

北京、上海房地产最大规模的建设期已经过去，现在要靠经济增长来支撑，主要靠存量房周转。

纽约曼哈顿房价会下跌吗？会，但仍然是美国甚至全球房价最高的地方。

京、沪有一天成为国际最重要的都市，其中的金融区、商业区、高科技区，房价不可能跌，现在是在高位盘整。

除了京沪等地外，按照国家统计局的数据，唐山、昆山、清远、西安、重庆、南宁、东莞、大连、中山等城市的二手房价环比还在上升，环比都在3%以上，真是一片莺歌燕舞。

京沪规划强硬，限制政策不放开，市中心人口疏散，接下来肯定是同一城市群的其他核心城市的发展，补涨，比如一直被忽视、被搞得有点不自信的石家庄。

摁住了京沪，其他核心二线城市二手房价、城市群的节点城市价格，也在补涨。

京沪常住人口下降，抢保障房资源的少了。2月份，北京1162套新房网签量中，568套为共有产权房，占48.9%，将近一半北京人在“买共有产权房”。

本地居民有保障，炒房者被控，二手房价自然也就比较平稳了。但从长期来看，安全垫最厚的城市，依然在热门的一二线城市，城市群里的中心城市。

北京林则徐故居位于西城区（原宣武区）骡马市大街51号（福州会馆新馆）、福州馆前街1号（莆阳会馆老馆）。

两处以及福州会馆老馆、莆阳会馆新馆都位于虎坊桥附近。现代的福州会馆位于西直门内前半壁街，本文不涉及。

好像有点绕。我花了一点时间走遍4处地点，有一点初步眉目，资料还待核实中。

2016年1月，北京市人大代表秦红岭建议保护林则徐故居。新闻中提到，北京林则徐故居位于骡马市大街51号，现地铁7号线虎坊桥站西侧，曾作为福州会馆新馆。

上网一查，有关的资料很少。

一、北京林则徐故居

福州会馆新馆，骡马市大街51号

查资料，福州会馆新馆位于西城区（原宣武区）骡马市大街51号。清道光十二年（1832年）由旅京福州籍官僚陈若霖舍宅而建。陈若霖为陈宝琛曾祖，官至刑部尚书，为政清廉，流传的“陈若霖斩皇子”的故事为福州人津津乐道。他在宣武区骡马市大街有座府宅，知同乡会建新馆急需地皮，在辞官告归时，特将其府宅捐赠同乡会以作福州会馆新馆馆址。据记载，福州新馆馆内文物甚多，有清末叶铎人手书的“福州新馆”匾，有同治年间福州马江船政工厂铸的铁香炉，有民族英雄林则徐的题联，还有咸丰五年至光绪十五年的乡试题名版等。馆中最大建筑为“榕荫堂”，取福州多榕树，能荫佑旅外乡亲之意，为会馆议事、设宴、文人击钵吟月的主要场所。新馆曾于光绪末年（1908年）重修。福州会馆新馆院子很深，三进的院落，纵深达60多米，简陋逼仄的搭盖掩盖不住原先雍容华贵的本色。每一进楼房皆为七檩八柱，合抱的原木柱子，青石基座，楼顶的飞檐，精雕的窗棂，无不炫耀着它往日的辉煌和气魄，可惜馆中文物已荡然无存。

福州林则徐纪念馆网站引北京日报《林则徐与北京》（杨益茂）摘录：

北京既是青年林则徐得以入仕的起点，又是其接受传统文化教育的重要场所，更是其系国事于一身、临危受命之地。遗憾的是，他在北京居住的记载并不完整，除前面提到的以外，目前所知还有林则徐先后寄寓的“莆阳会馆”、同乡官宦之家、“三貌庵”等地；还知道他曾在“粉房琉璃街”（嘉庆十八年十月三十日）、虎坊之东的浙绍乡祠对面（嘉庆十九年，八月初五）等地租赁房屋。更为遗憾的是，据林氏后人中国戏剧学院林岷教授和郑林等编著的《林则徐与中国图录》介绍，目前以上这些地名虽然方位可考，但原建筑早已无存。他们在《图录》中只能刊出拍摄到的原址上的现代建筑，唯有林则徐曾亲自参与修建的“福州新馆”还存有若干遗迹。该处被林岷教授等考订为现今西城区两广路“骡马大街51号”。据《林则徐日记》等资料记载，林则徐不仅长期参与“福州新馆”的活动，而且为“福州新馆”的筹建出力甚多，付出诸多辛劳。如他在日记中多次提到：嘉庆二十一年三月十六日上午“偕同乡诸人往虎坊桥董宅，议买房屋为福州新馆，即于是日成议”；四月十二日早晨“赴万隆号，备福州新馆屋价”。同年十二月十三日早晨即“赴福州新馆商议修屋”。该馆的规模，据《林则徐与中国图录》介绍：共有三进，林则徐应住过第三进。该馆中的“榕荫堂”，取福州多榕树、庇佑乡亲之意，是该馆议事、设宴、聚会的主要场所。林则徐注重乡谊，常到会馆会客、热心会馆事务，一度被同乡推举主持馆务。应当说，这是林则徐在京活动留下的重要遗迹。21世纪初，北京旧城改造时，第一、二进已被拆除。

林则徐故居

福州会馆新馆，骡马市大街51号

骡马市大街53号（左侧）

骡马市大街，路北（左侧）为骡马市大街51号

与福州会馆新馆相对应的，是福州会馆老馆。福州会馆老馆原为叶向高故宅。叶向高，福清人，明万历三十五年（1607年）授礼部尚书兼在阁大学士，后授太子太保、文渊阁大学士、吏部尚书等，系朝中元老重臣，位高权重。其家业较大，后将家宅一分为二，舍为福州会馆与福清会馆。福州会馆东北侧即为国民党成立地湖广会馆。福州会馆、福清会馆已于解放初被拆除，在原址上建成了北京市工人俱乐部。以福州会馆命名的福州馆街、福州馆小学，让人依稀寻觅到当时福州会馆的盛况。

福州会馆老馆旧址现状：北京市工人俱乐部

福州会馆老馆影响力：福州馆街

福州会馆老馆影响力：福州馆小学

二、北京林则徐故居

莆阳会馆老馆，福州馆前街1号

查资料，莆阳会馆老馆位于西城区（原宣武区）福州馆前街1号。李景铭《闽中会馆志》：“莆阳会馆创建于明万历年间，由旅京乡人集资筹建，会馆在北京高家寨。”“其始专为便于公事之设，为士子会试之用”。林则徐1811年中进士后，返回福州接取家眷，于1813年6月4日重抵京城，住进莆阳会馆。曾称自己是出于“九牧林”之后裔的林则徐，与莆田渊源极深，曾为旅京莆仙籍老乡写下对联“学源泗水，心印莆田。”据杨国桢《林则徐生平大事年表》载：“一八一三年（嘉庆十八年、癸酉），二十九岁。一月，途经南京，在两江总督百龄署中度岁。六月四日，抵京师，寓莆阳会馆。入庶常馆从成格、陈希曾、吴火亘习请书。九月，代张师诚勘定《御制全史诗疏》。十二月，移居粉坊琉璃街。”可知当时林则徐在莆阳会馆一住就是半年时间。莆阳会馆老馆后因岁月渐就倾圯而致荒废。光绪十五年(1889)，莆田籍的御史江春霖倡议售旧购新，将原在高家寨的旧馆址出售，移到贾家胡同另建新址（即今贾家胡同31号）。

高家寨胡同和福州馆前街是相连的南北向胡同，高家寨胡同在北、福州馆前街在南。从北向南走到高家寨胡同末端，看见一个小高台上的建筑，墙上有红色“福州馆前街”路标。第1户没有门牌号，第2户门前写着“福州馆前街3号”。

林则徐故居

莆阳会馆老馆，福州馆前街1号、3号

与莆阳会馆老馆相对应的，是莆阳会馆新馆。莆阳会馆新馆位于西城区（原宣武区）贾家胡同31号。光绪十五年(1889年)移到此新址。

网上有资料介绍林则徐故居位于贾家胡同31号莆阳会馆新馆，从林则徐在京活动时间看，似不确，因当时新馆尚未出现。林则徐故居应为莆阳会馆老馆。

到贾家胡同附近查看，贾家胡同及以东的潘家胡同为一片拆迁工地，没有看到有“贾家胡同”标志的房子，贾家胡同似已不存。拆迁工地以西为高层住宅区。以下几张照片算是北京城市建设的一个时间点的记录。

临近的潘家胡同基本拆完，墙上告示说明是潘家胡同房间

潘家胡同以西区域（似为贾家胡同）

没有看到有“贾家胡同”标志或门牌号

拆迁工地以西已是高楼

下面这张图显示四个会馆的位置关系：

福州会馆老馆（标“北京市工作俱乐部”处）

福州会馆新馆（虎坊桥地铁站A出口）

莆阳会馆老馆（图中高家寨胡同下从“陶然亭社区”字样处起，向南即为南北向福州馆前街）

莆阳会馆新馆（贾家胡同）

四个会馆位置关系图

虎坊桥

林则徐（1785-1850年），近代中国杰出的民族英雄，最早放眼看世界的政治家。字元抚、少穆、晚号竢村老人，福建侯官(今福州市)人。十三岁应府试获第一名，十四岁考取秀才，二十岁中举人，二十七岁成进士，授翰林院编修。嘉庆二十五年（1820年）起，历任监察御史、按察使、布政使、河督以至巡抚、总督等职，历官浙江、河南、江苏、湖南、湖北、两广、陕西、云南等十四省。

林则徐胸怀强国富民之志，致力于发展社会生产，整顿和革新吏治。他积极兴修水利，推广先进生产技术，重视发展农业生产。他主张自铸银币以促进商业经济和对外贸易。他在漕政、河工、盐政等方面进行过多项有利于国计民生的改革。

林则徐洞察鸦片的毒害，在江苏巡抚、湖广总督任上，就严禁吸食鸦片，取得显著成效，并一再上疏力主禁毒，促成道光的禁毒决心。道光十八年(1838)，林则徐受命为钦差大臣赴广东查禁鸦片。由于他态度坚决，措施严厉，斗争有理有节，迫使西方鸦片商缴出鸦片二百三十余万斤。道光十九年四月二十二日(1839年6月3日)，林则徐亲自在广东虎门主持了震惊中外的销烟行动，悉数销毁缴来的鸦片。

林则徐反对闭关锁国，主张对外开放。他严格区分西方鸦片走私与国际正常贸易，对从事正常贸易的外国商人给予保护和奖励，对坚持鸦片走私的外商则予以坚决打击和驱逐。

林则徐预见到英国殖民者不会甘心鸦片走私的失败，必将武装来犯，他积极备战，增建炮台，督造战船，招募水勇，严阵以持。道光二十年（1840年）五月，英国悍然派兵入侵中国，在广东海面，即遭到林则徐统领下的广东水师的痛击。英军在广州不能得逞，遂移师北上，攻占定海，直抵天津大沽口，威胁北京。道光帝慑于英国武力又受投降派的蛊惑，颠倒黑白，竞把英国的武装入侵归罪于林则徐“办理不善”，将他革职，不久又责令遣戍新疆伊犁。

林则徐是中国的近代史上睁眼看世界的第一人。在广州期问，他主张为抵抗西方，必须了解西方，为改革中国落后状况，必须学习西方的长处。他主持编译了《澳门新闻纸》、《华事夷言》、《各国律例》、《四洲志》等书，开拓了国人的视野，对后来的维新运动起了促进作用。近代著名思想家粱启超称林则徐“创译西报实为变法之明芽”。

道光二十二年（1842年）十一月，林则徐被遣戍到新疆伊犁，主持大兴屯田水利，仅在南疆行程二万余里，勘察垦地六十余万亩，并推广坎儿井和纺车等先进生产技术。至今新疆民间仍流传“林公井”、“林公车”的佳话。二十六年(1846年)，林则徐被赦回后，任陕西巡抚、陕甘总督、云贵总督。二十九年(1849年)告病还乡。三十年(1850年)七月，林则徐奉旨带病驰往广西，行至广东潮州，病逝于普宁县，归葬福州北郊马鞍山。林则徐在遣戍新疆途中写下：“苟利国家生死以，岂因祸福避趋之。”

林则徐纪念邮票