你所在的城市，房价将发生你不知道的变化
童大焕—2018年10月3日
在《万科营销术》公号文章后面，有人给我留言：
“童老师，您好！我在兰州市生活，关注你很久了，很是崇拜你的眼光知识，投资买房受您影响很大，现在兰拥有三套住房，地理位置都可以，出租收益不错，但房产税之说让我犹豫是否该出手一套了？童老师能给个建议吗？2018-10-02 12:40:50”
我回答：“我觉得你最应该居安思危的不是房产税，而是兰州是一代人之内（后记：一代人可不是七八十年而是一二十年间哦）必然要衰退的城市（这可比房产税厉害多了），所以资产应该重新优化配置才是。”
看不清轻重急缓，也就无法知大小取舍，古人云：“不谋全局者，不足以谋一域也”。很多人患得患失、惊惶失措于自己无法掌控的东西，比如房产税、政府规划和供地、短期政策等等，却对自己可以学习、能完全掌控的规律性趋势性的东西毫无知觉，导致在小视野小格局里无以自拔举棋不定，也因此难得财务和精神自由。
或问：“童老师，为什么说兰州是一代人内必然要衰退的城市？或者说是中国的大部分城市都要衰退了吗？[允悲][允悲]”
答曰:“当然，大部分城市都要衰退，就像过去大部分乡村要衰亡一样。你看看过去20年发生了什么变化。以后的变化会更剧烈，因为城市化到一定时候，是加速大城市化也就是加速度分化的。”
城市化发展到一定阶段，是我一再强调的“世界越来越陡峭，城市越来越集聚”的，加速向少数城市的少数区域集中，一国之内和一城之内，整体发展趋势都是倾向于收缩而不是扩张【或者说扩张是有极限的，即使短期扩张后，中长期也是回归收缩】。
和以往一样，一旦我说到哪个城市怎么样，马上会涌上很多人来问自己的城市未来怎样。说到兰州，马上就会有人问杭州福州通州柳州天津西安等等。这不又有人问了：“老师，您说兰州是一代内要衰落的城市，那么乌鲁木齐也同样是一代内要衰落的城市吧？2018-10-02 21:50:10”我答：“你说呢？”
又有人问：“请问深圳的房产还能持有吗？2018-10-02 21:59:12”
我答：“深圳那么大。若说衰落，往往是整座城市的衰落。若说崛起，那可不是整座城市更不是整个行政区域内的崛起。”
大家都关心自己所在城市的未来，但请一定要换一种思路，要关心规律所向，不要只关心自己所在的城市，尤其不要以自己的城市为本位，要以规律指向的未来自己够得着的兴盛之地为本位。世界不以任何人的利益和意志为中心，只以它自己的发展规律为中心。
城市乡村的衰落，往往都是整体性衰落，覆巢之下没有完卵，差别只在城市内部有些区域衰落得快一些，有些区域衰落得慢一些。而少数城市的崛起，却不是整体性崛起，而是内部有起有落。比如北京是在整体崛起，但它1.641万平方公里的土地上，大部分区域仍然是在衰落的！即使是市中心，也有可能因为种种原因在相对衰退！国家大戏院紧挨着的西边，也可算是天安门或中南海边了，就还有很多老破小，房价十一二万【还是五六层楼那种，平房就只能买来等拆迁了，相当于赌博】，比很多五环外的房价还低。很多老旧房子和街道，除了外表由政府重新统一装点了一下门面，内部已经腐朽不堪，并不适宜居住。很多房子也没有独立厕所，而是隔一段地方就有一个公共厕所。
北京二环内，类似的房子还非常多，成片成片的。
而在北京一些远郊区，即使是新式的成片别墅，买完就跌跌不休的，也可以说是俯拾皆是。
即使在崛起城市新崛起的最新核心区域，如果产品定位不对，照样不行。比如我在《万科营销术》中提到的：“万科某一线城市核心地段楼盘，2011年均价15万入市，现在二手有人报价才6.6万。好几年了，到现在二手变现的都没有赚到钱。”就是因为产品定位不对，导致一手时万科凭品牌效应和高楼精装等概念，卖出当时当地数一数二的天价，到二手时，使用效率奇低，交易价格也大跌。对万科没经济损失【但有更大的品牌损失】，但对买房人就惨了。
正因为以上种种原因，即使是势必会崛起的城市，也有各种坑，各种陷阱；而那些势必会衰退的城市，短期也不排除一些优质房屋还有一定的上涨空间。因此，绝大多数时候，恕不回答诸如“我这个城市会怎样”等问题。
真正的聪明人，永远不会以自己和自己所在的城市为中心，而是顺时借势，借潮流、借趋势发展和成就自己。
这也是我一再强调的人生态度或曰人生智慧：最大的借力不是借权力，不是借关系，而是借势，借时代发展潮流之势。
中国人对城市化尤其是大城市化的恐惧，是上下一心朝野共通的。面对这种情况，我通常只剩愤怒，哀其不幸，怒其不争；哀其可怜，怒其弱智。
比如有人说：“过度城市化，对一个科技水平不高的人民和国家是福是祸，有待深入研究和观察。慎重改革的推进，从国家层面来说，是相对稳妥的。2018-10-03 07:01:39”
我答：“谁有资格评判过度与否？你国农民太多了你懂吗？”
又有人说：“13亿人，就业是最大的问题。农村的隐性失业问题也就这些年才稍许好转。进城，有那么多岗位么？涌进城市就是赤贫，生存都是问题。在农村，土地是最基本的保障，温饱还是能够解决的。”
我答：“脑残。”
看图说话：
美国耕地面积29.7亿亩，农业从业人口205.6万，人均农业产值8.98万美元。据美国农业专家估算，一个美国农民种的粮食可以养活98个本国人和34个外国人；
以色列耕地面积640万亩，农业从业人口12万，人均农业产值3.64万美元，保守估计，以色列一个农业人口种的粮食可养活90~100人；
中国耕地面积18亿亩，现有农业从业人口2.8亿，人均农业产值0.34万美元，一个中国农民种的粮食最多养活4名国人。
由于中国农业的土地碎片化经营原子化，小农经济成本极高产出极低，导致中国自产粮价格远高于进口。
当下中国农业总产值只占GDP总额的百分之八点几，而且逐年降低；且随着工业和农业的物质生产被非物质生产排挤到从属地位和从属地带，只有大幅度减少农民，农民和农业才有出路。
土地是解决不了农业的活路和就业问题的，解决之道只有城市化。农民不进入城市尤其是人口多而密集的大城市，哪里能产生越来越多的就业分工和机会，哪里能够促进科技水平的提高和创新？
只有集聚，才能带来能量、效率、就业、分工、创新、财富等等的核聚变。
农民苦，一生不得离乡土；农民穷，三世不得入城中；农民悲，三天两头把村回；农民惨，城市总把农民赶。
如果真正爱农民，就应该致力于减少农民，把土地财产权和迁徙自由权还给农民；
如果真正爱国家爱地球，就应该大力鼓励、支持以自由迁徙、自由交易为前提的大城市化，让人类退出过度开发过度开垦的小农经济模式，让土地休养生息，让山更青水更美自然更优越。
太多人观念先行，包括许多一辈子研究三农或城市化问题的学者，思考问题自我设限：农民进城，你看不到希望，但他们世世代代留在农村就更有希望？农民长期隐性失业的解决，难道不是托城市化的福？因为科技不发达，所以认为农民不能进城，但你想过没有，人不进城，没有人口密度，没有智慧的核聚变，科技又怎么发达？
像这种走进自己思考死胡同的，轻则一辈子浆糊脑袋；如果影响决策，则祸国殃民，害人不浅。
大家仔细看一看2000年到2016年中国人口流动的大数据图表。1998年城市住房商品化以后，人口流动开始沿着市场化和城市化规律加速。
图1，2001到2010年，以县级为单位，人口在全国范围内流入流出；2011年到2016年，以县为单位，人口流入的县主要集中到了东南部地区。
图2，以地级市为单位，2000年到2010年，中国版图的东半部分全都有大于等于全国平均增速5.8%的地市；2011年到2016年，则进一步向东南方向集中。
这一切正应验了本人“城市越来越集聚，世界越来越陡峭”的理论推断。2015年01月16日，本人在香港东网发表《世界越来越陡峭》专栏，明确指出：“更为本质的情形是，在交通和信息更加扁平化的世界里，原本陡峭的世界变得更加陡峭了，而且只会越来越陡峭！”
这两个图，分别是以县、市的行政管辖区域为单位描绘地图颜色，如果更细地具体到以城市和城市内部的具体人口流入片区为单位进行描画，我估计在A4纸上画中国地图，红点会变得肉眼看不见！因为那个点，可能细到连现在的百分之一都不到！
从中我们看到一个规律：均衡是死亡的墓志铭，陡峭是发展的通行证。
为什么会这样？
我们不仅要知其然，还要知其所以然。大数据很容易在事后给我们一个清晰的图案，但是要回答“为什么过去会这样？”“今后会怎样？”这两个问题，必须给出清晰的理论推断，才能正确地解释过去、预测未来。
这个理论推断在我的总结里，属于再简单不过的问题：
内因：工农业产值越来越低，从漫长历史上的主流地位退居从属地位，农民和工人必须进入城市才能有尊严地生存；服务业的内部经济特征，越集聚越节能环保、越高效、分工越细、就业机会越多，财富和创新能力越强。
外因：两次工业革命分别解放农民和工人，进入无限集聚、能量核聚变式的超级高密度大城市化时代。这个新时代，在全球始于2000年前后，没有历史经验可循。
掌握了这个要点，你对城市化和房地产的理解至少及格了一半。
有些人思考问题太机械了，常常令人哭笑不得。比如有人提到我的30公里极限半径假说【2016年10月17日~11月4日，我和我的同事李亚琳一起，以重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院名义推导出城市半径极限，并于当年11月7日进行了首次修订】：
“（厦门万科）白鹭郡距离岛内两岸金融中心、软件园、观音山片区大约30公里，也基本符合老师的城市半径距离，是不是因为现在翔安与岛内连接只有一条通道，经常堵车？2018-10-02 16:16:46”
我回答：“30公里半径极限是相对于数千万人口的超级大城市而言的，厦门有几千万人口？我也是醉了！”
又曰：“童老师，您好，厦门人口现在只有400万左右，那半径距离大约多少？半径距离得从岛内中心开始，还是岛内边缘开始？2018-10-02 16:22:34”
我说：“从你能理解什么是城市中心开始。”
【完】
私人订制【全国范围内资产配置】
——珍惜1万年未有的阶层晋升机会
（1万年农业社会，人类几无进步；1820年以后第一次工业革命，社会突飞猛进；2000年前后，第二次工业革命，全面改写财富逻辑和财富的空间版图。正如轰动世界的《21世纪资本论》所言，资产性收入【在中国尤以房价涨跌为甚】已经远远超越工资劳务性收入，成为财富主流：“货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。”两次工业革命背景下，世界越来越陡峭，人口越来越向少数城市少数区域集聚。人聚财聚，人散财散，高密度超级大城市化带来房价陡峭涨跌，成为万年罕见的阶层升降机遇与挑战。）
私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化（升值中长期最大化），投资轻松化（不影响生活品质）。需要服务对象提供完整的资产和收入（每套房各自的楼盘名称、现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017年3月17日起必须注明每套房变现的难易程度，每套房子在谁名下，家庭成员的购房资格，各自有无按揭贷款记录等）、现金收入结余、年龄、家庭负担（如赡养父母）、所在城市等信息，以及自己原计划的详细投资理财方案（便于针对性地修正原计划，克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱）。
私人订制收费2.98万元起。按我设计的可实现投资总额1%收费。其中会有适当优惠。
【由于每个人的约束条件都不同，选择合适的区域和路径并不是一件很容易的事情，因此，方案一经邮件交付，就视为送达，客户不论什么理由不执行（政策突变除外），都不予退款。这个必须有言在先。】
私人订制是千人千面，所有的资产、现金月结余都要被重新审视，包括土地，农房，宅基地。
或问：1%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%，我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高？
很多人一直舍不得那微不足道的1%，却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实；也看不到好房子平均每年上涨远超M2（13%以上）的事实。买房就是和时间空间赛跑。
私人订制四不做：不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时间能有多少收益的（不论是说比率，还是说绝对值），不做。量身订制，是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律，去够最匹配的最佳资产，其它的，属于我不可控的调控政策、M2等等变量。
【童大焕何许人也？】高密度大城市化理论的倡导者和践行者。城市化研究里最懂房地产微观操作，房地产研究中最懂城市化，最彻底站在买房人立场进行思考，是关于城市化迄今为止国内著述最多者。
