文 | 陈思进
今天我想特别聊聊欧洲大陆上一个很特别的国家德国。可以说，身为一个典型的发达国家，德国的老百姓基本实现了安居乐业的理想，那么，这个国家是如何做到这一点的呢？我们还是先从下面一则新闻看起。
2017年03月，在国内的高房价让年轻人叫苦不迭之时，《北京商报》把目光投向了德国的住房市场。
记者通过调查发现，德国的房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为，完备的法律法规使住房市场租赁双方的权益都得到有力保障。
这里有个例子，一名月收入超过了1万欧元的德国高级工程师科勒告诉记者，虽然他自己有能力购置房产，但由于工作地点一换再换，选择租房给了他很大的灵活度。此外，由于不用背上沉重的房贷，每年都会与家人去国外度假至少两次，这样的生活比买房还贷的生活质量更高。
像科勒一样的德国人还很多，他们都愿意租房，这与租客和房东都得到了法律的保护密不可分。比如，德国相关法律就规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更久的租房合同，以期减少房租上涨带来的额外支出。这样一来，德国租客也把租的房子当成“自己的家”，他们往往在搬入只有四面白墙的空房子后会出资装修房屋、买家具。
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读完这则新闻，我想起了中国的一句老话，叫“居者有其屋”！
这句话有多种解释，其实，租房而居也可称为“居者有其屋”，不过很多人不同意。反对者认为：在一个和谐的社会里，需要大部分人拥有属于自己的房子，这个房子不能是租的。只有拥有了自己的房子，人心才会安定，回到家里才会有归属感。
这种理解可能是一个事实，但是却并不全面。租房或者买房，只是选择不一样的生活方式而已，租房而居不一定就缺乏归属感，而且租房也可以维持和谐的社会。其实，在德国有自己的房子，不像在美国或英国那么重要。德国的房屋拥有率，在发达国家中排名是最低的。
据经合组织的数据显示，到了2015年，德国的房屋拥有率仅为51.8%，相比之下美国是64.5%、英国64%，日本是61.6%，意大利是72.9%，中国在2014年就到了90%。
那么，为什么德国人不为买房而烦恼，中国人却没办法如此淡定呢？我们说，除了文化之外，这在一定程度上是由历史原因造成的。
首先，德国房子在供应上比较充足。在二战中，德国不少城市都被摧毁，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建造了数百万套出租房。同时，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。
比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。
其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其他国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%、甚至高达40%的首付。这就导致了抵押贷款的再融资在德国几乎不可能实现，所以同于与美英，像那种消费者趁着自家房产升值后再贷款的情况也很少见。因此，降息效果也很难撬动楼市的杠杆，更别说引发住房市场的非理性繁荣与泡沫了。
有人会问这么个问题——房屋拥有率对健康的经济而言，是一个重要的指标吗？对此，经济学家格什温表示：不一定如此，不信，看看德国的房地产市场吧！相比之下，西班牙则是一个反例，虽然大约80%的人拥有自己的房子。但是，由于巨大的房地产泡沫破裂，失业率接近27%。反观德国，它的失业率仅为4%左右。
（2）
其实，德国的住房租赁市场也不是一帆风顺的。至少在20世纪40年代，德国的房屋租赁市场遭遇过极其不愉快的经历。
在1945年5月，当德国无条件投降的时候，它20%的住房都是一片瓦砾。整个德国大约有225万个房屋不见了，超过200万人受伤。在1946年的一次人口普查中显示，西德最终需要增加550万套住房。
当年的德国，唯一破烂的不仅仅是房屋，经济也是一团糟。金融市场融资无效，货币几乎毫无价值。德国人如果想要有地方居住，政府的住房计划是民众唯一可依靠的途径。所以，在1949年西德成立后不久，政府推行了第一部住房法，希望能促进房屋的建设，住房法里有这么一条：“就其功能、尺寸和租金而言，目的必须适用于广大民众。”
效果也很明显，在政府慷慨补贴的扶持下，加上税收的减免，公共、非盈利和私人开发商仅用了几年时间，住房建设便蓬勃发展起来。到了1956年，西德住房短缺现象减少了一半，并且绝大多数新住房都是租赁的。
至于为什么大家都选择租房而不是买房，是因为潜在的买家极少。前面也说了，德国的抵押贷款市场非常脆弱，购房者需要投入巨额首付，才能获得贷款，所以只有少数德国人有足够的钱。
值得注意的是，德国并不是二战后唯一出现住房危机的国家。英国也有类似的问题。英国政府也以大规模的支出来推动住房建设。然而，英国的房屋拥有率约为64%远高于德国，民众并不乐于租房而居。为什么会这样呢？因为德国的租房市场更为合理，德国的住房政策在政府参与和私人投资之间，取得了更好的平衡。
例如，当英国政府给予住房补贴以鼓励战后重建住房时，规定只有公共实体部门、地方政府和非营利性开发商，才有资格获得这些资助，这这有效地将私营部门挤出了租赁市场。
在具体的公共政策的选择上，德国也更出色。它在“严厉的干预使市场崩溃”与“以不受控制的方式扼杀崩溃”之间，找到了敏感的平衡点。相比之下，英国对公共住房的开发商，施加了严格的租金和建筑成本上限。而在这些限制下，住房的质量受到影响。随着时间的推移，公共和私人融资建设之间的差异，变得非常明显，以至于基本上由公共资助的出租住房，都被称为“穷人的住宅”。
此外，德国放宽对租金上限的监管，也比其他许多国家来得早。与此形成鲜明对比的是，英国对租赁住房的严格管制，一直延伸到了20世纪80年代，这就让业主减少了对房屋的维护，导致了住房质量的进一步下降。
当然，由政府推动的所有这些政策设计，其中的细节很耐人寻味。不过德国租房的普及，可能有一个更简单的解释，那就是租房相对于其他国家来说：很便宜。
（3）
为什么在德国租房，会很便宜呢？
首先，即使德国的政策可能比其他国家稍微平衡一些，它的租赁市场仍然受到强有力的监管。考虑到德国强大的政治选区租户代表，这些法规对租户来说相当有利。例如，德国法律规定，州政府三年内租金上涨不能超过15%。
其次，还有一个非常简单的原因让德国人不想拥有产权房。因为政府并不鼓励。在德国，拥有房屋几乎得不到任何补贴。与西班牙、爱尔兰和美国等高房价国家不同，德国不允许房主从税务中扣除抵押贷款利息。如果没有税务扣除的优惠，那么“拥有”和“租赁”在税务上的利弊，就显得毫无差别。
德国的这些法律规定，使得住房租赁市场的供应量稳定，租金涨幅很缓慢、房价上涨速度也非常缓慢。这就让买房人失去了理由，因为很多人购房的主因之一就是为了避免房租的过快上涨。另外，还有一些因素对健康的住房市场，也有着不可磨灭的贡献。例如，德国银行厌恶高风险，使得购房者越来越难以获得抵押贷款。
不过有趣的是，德国人在住房上的支出，如果按可支配收入的百分比计算，可并不比美国、西班牙和爱尔兰这些房地产疯狂的国家低。还有一点也很重要，那就是德国民众的获得感，德国人清楚地知道，他们国家的住房系统是如何运作的。根据经合组织的数据显示，超过93%的德国受访者表示，他们对目前的住房状况感到非常满意。这可比爱尔兰和西班牙这些房屋所有权比例更大的国家，人民看上去更加幸福。
好了，德国的住房租赁市场，我就跟大家介绍到这里了。相信这种合理利用了市场力量的政府主导方式，会对大家理解中国的住房问题有启发。
